房企身陷融资“生死劫” 求生通道能否逃出生天

2017-06-26 14:22:41 来源:中国证券报

  房企融资渠道收紧越发明显。中国证券报记者了解到,近日有城商行叫停了房地产通道业务,令融资方折戟而返。

  业内人士告诉中国证券报记者,目前机构对房地产融资项目非常谨慎,除开发性贷款只面向大型优质房企外,部分银行甚至会要求通道类融资的客户是前五强房企或项目位于市中心。

  信托和券商渠道也不容乐观,信托房地产融资 利率由10%飙升至14%左右,出于风险顾虑机构多呈观望态度;券商渠道更是全线收紧,物业收益权转让、资产证券化等融资方式难度加大且额度有限,有券商坦诚已经不接相关项目。

  中国证券报记者了解到,这种情况下仍有少量的求生通道存在。例如部分中资在港券商利用自身优势,大量帮助内地房企在海外发美元债, 利率根据企业资质从5%到8%不等。更有民营信托携手银行翻新融资方案,将银行作为通道将资金以12%-15%的利率借贷给房企,规避风控要求。

  房企融资全线收紧

  这周好几个客户来咨询,要走通道做房地产融资,我们都只能回复现在做不了。

  某城商行对公贷款负责人透露。

  他介绍道,其所在银行刚刚暂停受理和审批券商、保险及基金子公司的房地产通道业务,还暂停了已终审未发生放款的房地产业务放款,这种情况下分行可向授信审批部门变更业务品种。

  有业内人士指出,为规避对限定性行业信贷投放的种种限制,银行借助券商、基金子公司、信托等通道以资管计划进行投资的情况非常普遍。“这类通道业务现在明显收紧,监管要求穿透资管计划进行检查,很多银行已经暂停相应业务或在观望,也有银行受利润驱使还在做,但对融资主体的资质要求在不断提高,比如会要求融资房企要在十强甚至五强以内,项目要在市中心等。”

  一位城商行内部人士告诉中国证券报记者:

  一般房企走通道业务会比较多,主要是表内开发性贷款审核较严,对开发商资质、自有资金比例、贷款注入等都有明确要求。即使能够满足基本的资质要求,现在表内开发性贷款也很不好拿,银行额度有限,利率不断攀升。

  银行渠道受阻令不少房企尤其是中小房企转投信托机构。某券商机构融资部人士告诉中国证券报记者:

  “借道信托融资成本一向较高,在10%左右,所以一直以来只是在房企融资中扮演补充角色,但在资金封锁的情况下,着急要钱的房企只能以这种方式引进资金,导致现在信托融资利率由原来10%上浮至14%。”

  监管趋严情况下,大部分信托公司仍不敢“轻举妄动”。此前,银监会曾向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》,其中将违规开展房地产信托业务列入检查要点。

  一位信托机构内部人员指出:

  即便收益很高,我们对这块业务还是非常谨慎,项目安全是第一位,毕竟监管的剑悬在那里。

  相比之下,券商渠道更是全面收紧。多位券商人士指出,现在券商能为房企提供的融资渠道非常有限。一位券商内部人士指出:

  券商能提供途径基本被堵住了,如果资质好一些的房企,我们还能帮忙做做中期票据、资产证券化、特定资产收益权转让,但额度很有限,但这样赚钱少、又费劲,我们现在不接类似项目。

  “求生通道”有限

  中国证券报记者了解到,房地产融资普遍收紧态势下,仍有机构或借助自身优势,或通过花样翻新提供少量的求生通道。

  上述券商机构融资部人士告诉中国证券报记者:

  自从去年国内房企发债逐渐被堵住,下半年以来,很多中资在港券商、五大行在香港的投行开始帮助房企在海外发美元债,美元债是永续债,可以借新还旧,资金最后可以回流到国内,利率要结合香港资金价格情况和发债企业资质来确定,目前从5%到8%都有。

  另一股份制券商内部人士告诉中国证券报记者,香港发债受热捧的部分原因是即使没有三大评级机构评级,只要综合条件合适,也能够得到机构认可。“香港美元债配置主题是保险机构、银行或者其他类型机构投资者,只要他们认可发债企业资质并认为利息合适,就会认购,不一定需要有国际评级,”该人士指出,“但如果企业不在一百强内或评级不再aa之上,除非有担保,否则发美元债还是比较困难。”

  数据显示:

  今年房企海外债发行规模已达137.85亿美元,增幅达60.1%,创同期历史新高。但其中一季度发债规模99.2亿美元,二季度以来明显“腰斩”,发债规模仅为17.45亿美元。

  “从房地产行业来看,境外发债规模下跌部分原因是为配合境内房地产调控政策,房地产海外发债批文发放趋缓,境外融资受境内外相对融资政策和环境的影响,这一融资途径的风险还是比较大。”某大型券商房地产 分析师指出。

  另一“求生通道”来自信托机构。一位私募机构融资部门负责人透露:“信托有资本充足率的考核,风险资产在一定规模上受到限制,加强监管之后,不论是给银行做通道还是房地产信托,都有收紧的态势。但现在也有一些比较激进的信托和银行一起翻新融资手段。”

  该负责人指出:

  具体的做法是信托机构从外部企业、上市公司或金控平台等渠道募集资金后,以银行作为通道将以12%至15%的利率借贷出去。有些房企的融资需求虽然符合不了信托的风控条件,但能够满足银行风控,因此信托机构不直接放给房企,加了银行这层通道来规避审查。各家信托尺度不一样,敢这样做一般是少数比较激进的民营信托。

  中小房企受挫严重

  克而瑞研究中心发布的数据显示,5月108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%。

  穆迪房地产分析师指出:

  随着国内融资条件收紧,融资成本会有所提高,但提高速度会比较温和。从目前国内通胀水平和货币政策带来的压力都不会太大,加上过去两年一些房企已经融了很多成本较低的资金,因此短期来看,房企融资成本提升带来的影响不会很明显。但2018年部分国内发的债券可能会面临投资人要求公司提高利率来延长期限,加上国内债发行紧缩,房地产公司需要增加成本进行再融资或者寻求债券延期,将对房企构成一定压力。

  上述大型券商房地产分析人士指出:

  房地产是资本密集型行业,从开发供给到楼盘销售都严重依赖外部金融杠杆,资金紧缩时,前期激进融资扩张的开发商容易遭遇资金链断裂的流动性风险。此外,房企最重要资金来源于楼盘销售后现金回流,房地产调控政策下,一二线城市交易减少,中小房企相对较差的销售能力会加大其回款难度。

  该分析师指出,融资普遍收紧情况下,金融机构青睐优质大型房企的趋势将更加明显,中小房企融资难问题难以得到缓解。这种情况下,将手头上项目转手卖给资金情况比较良好的公司,以缓解资金压力会是比较多中小房企的选择。会更明显大型房企由于具备多元融资金融机构对于放贷中小房企的资金渠道。