重庆做对了什么?没做对什么?

2016-10-24 08:51:16 来源:和讯房产西南频道

  20多个城市的调控风暴之后,如果不出意外,这一轮全国房价上涨潮已经走完了其完整的周期。而这一次,重庆基本上错过了搭上这列高铁的时机。因为,从政策环境上已经不允许了。


  对重庆,现在的主流舆论是赞誉之声,认为在全国一二线城市当中,重庆是一个另类,在GDP领跑全国的同时,房价保持了“宜人”的平稳,在一二线城市中几乎房价最低。很多专家和媒体开始讨论“重庆做对了什么”。


  一些媒体和专家分析得都对,重庆房价平稳,一方面是因为重庆不缺土地,尤其是政府通过“八大投”的土地收储和“地票”制度,手中掌握了大量的土地,政府有足够的弹药来平抑房价;另一方面,重庆的公租房是真心实意地在搞,60多万套公租房,外来农民工、大学毕业生都可以很轻松地申请到,这对房价的抑制作用是不可忽视的。


  这都是好事,这说明重庆的市场比较健康,基本没有泡沫,相对于北京、上海、深圳开始因为高房价而出现人才流失,重庆这样的亲民的房价对吸引人才是一个很有利的因素。


  这是重庆做对了的地方。


  没做对的地方,则是房价太低。


  为什么这么说?


  因为,这一轮房价上涨尽管有泡沫的成分,但其本质是对中国的城市价值的一次重估。在这一轮上涨潮当中,实际上人们已经用钞票作为选票,投出了中国未来最有价值的核心城市的名单。重庆尽管是直辖市、国家中心城市,但没有入选,尽管有重庆本身市场与其他城市不同的因素,但不可否认,这是对城市价值的一次检验,至少,重庆在人们心目中的价值并没有达到“国家中心城市”和经济明星城市的同等高度。


  这不是一个简单的问题,可以说,通货膨胀、货币贬值和资产价值重估的过程,就是财富的新一轮再分配,如果一个城市的房价(即资产价格)没有跟上整个国家的脚步,在这一轮财富的再分配过程中,这个城市的地位就相对下降,老百姓的财富相对于一二线那些房价大涨的城市,就已经贬值了。很简单的一个换算方式,就是你卖掉重庆的一套房,在北京、上海、深圳甚至南京、杭州、苏州,还能买到什么?


  对重庆来说,问题的核心在于,要确保重庆的城市价值,能够成为人们心目中的最具投资价值的投资目的地,能够追上一线城市的脚步,仅有电子、汽车、高科技产业的引入,仅有渝新欧铁路、内陆开放窗口并不够,还需要这个城市的资产价值能够与其城市地位相称。


  简单来说,就是重庆缺乏能够代表重庆城市地位的区域,这个区域的土地价值和投资价值可以比肩一线城市。重庆保持整体房价平稳是没有大的问题的,这个房价的平稳,只应该体现在刚性需求的领域,以公租房和郊区大面积的平价房来平抑刚需购房者的需求,但重庆应该有一些核心区域,其价值足以和深圳前海、上海陆家嘴、北京CBD相提并论。这个区域,可以是解放碑、南滨路、江北嘴等城市核心商务区,这些金融和高端商务聚集的区域;也可以是顶级豪宅聚集的富人区,如照母山、大竹林以及一线沿江区域。就目前来说,重庆能够聚集金融、高端商务人群的国际化的CBD区域仍然没有真正形成;能够与国际和国内一线富人区相提并论的豪宅区也没有真正形成。无论是解放碑、江北嘴、南滨路还是照母山、大竹林这些区域,其区域价值仍然有相当大的提升空间。


  而这一方面需要重庆市政府的高举高打的规划,需要真正引入全球一流的设计和开发能力,另一方面,这也有待于重庆真正完成城市产业转型和城市功能的转型。目前,重庆仍然可以说是一个工业城市,尽管其工业已经由过去的重工业转轨为电子、汽车、高科技等产业为主体,而我们知道,工业固然是一个城市的基础,但城市地位的提升,是因为其商业、服务、金融、研发等领域的地位的提升,因为其文化吸引力和影响力出现了飞跃,一个城市,只有当它是贸易中心、商业中心、金融中心,是总部聚集地和研发聚集地以及创新的发源地,甚至是艺术、潮流的发源地的时候,才可能称得上是真正意义上的国家中心城市或者国际城市。其城市价值和城市地位才能真正地跃升。对重庆来说,要成为真正的金融中心、贸易中心、商业中心、研发中心和总部聚集地,成为文化中心和艺术、潮流的发源地,未来仍然有很长的路要走。


  然而,正因为如此,重庆的潜力才足够大。在中西部内陆地区,能和重庆竞争中心城市地位的,唯有成都、武汉两个城市。武汉作为交通中心的地理位置更优,工业体系也更加完善,成都作为西部的文化、旅游、休闲的中心,其城市的文化吸引力更强,然而,重庆是按照中西部的国家级中心城市和金融中心来打造的,又是中新合作项目的落脚地,其城市发展潜力更大,未来重庆需要努力的方向就是西部的门户城市和枢纽城市,世界500强企业到西部投资,首先要落脚到重庆,而当中新合作项目落地之后,重庆作为中西部金融中心的地位也将更加巩固,届时重庆的城市地位或将发生真正的巨变,从长江经济带的贸易中心,到丝绸之路经济带的枢纽,到中西部对外开放的窗口和门户码头,再到金融中心,总部聚集地,再加上文化、潮流、艺术的聚集,研发和创新的爆发,重庆作为中西部最有经济活力和最适宜居住和最适宜年轻人奋斗圆梦的城市,城市地位就能够真正凸显出来。届时,重庆就能够形成真正的城市CBD、城市富人区和城市商业繁荣区、潮流发源地和城市创新区,这些区域聚集了来自全国和全球的顶级人才和追梦的年轻人,其土地价值和房价也就自然能够与全国一线城市和全球一线城市相比肩。


  这一天,还会有多远,我们不知道,我们只知道,重庆的城市价值,无疑正处在其历史的洼地,这时候选对投资标的,就会搭上这列高速列车。