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短债压顶 去化艰难 IPO能否盘活领地

2020-11-27 13:30:18 来源:和讯房产西南频道

11月25日傍晚,领地控股集团有限公司通过网络方式召开上市新闻发布会。之前在11月19日领地刚刚通过了通过港交所聆讯。

资料显示,本次领地控股全球发售的股份数为2.5亿股(视乎超额配股权行使与否而定),包括香港发售的2500万股,以及国际发售的2.25亿股;指示性发售价范围为每股4.5-6.0港元。假设按中位数5.25港元计,在扣除相关开支后预计募资所得款净额约12.13亿港元。

其中,香港公开发售将于11月26日开始,至12月3日中午结束,预计12月10日上午在港交所买卖。领地控股将募资的资金所得中的约60%将用在物业开发的项目建设成本,20%将用在未来项目提供资金,10%将用在偿还项目的贷款,最后10%将用在一般业务方面。

据招股书显示,截至2017年、2018年、2019年12月31日止年度及2020年5月31日的五个月,领地控股的收益分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元、30.27亿元。另外,利润净额分别为6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元和1.66亿元。毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%和32.2%;净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%和5.5%。

负债方面,2017年-2019年,领地控股的净债务与权益比例(净负债率)分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍,至2020年前五个月达1.5倍;现金及银行结余从2017年末约10亿元,升至今年5月末的56亿元。

若按照“三条红线”的标准,剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。领地控股的负债比率、净负债比率及现金短债比分别为80.2%、153.1%及1.1倍,已经触及了两条红线。

领地是一家典型的家族企业。

在领地最新的公司股东架构中,刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利分别持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。招股书显示,创始人刘玉辉外,公司股东里,刘策为刘玉奇的儿子、刘浩威为刘山的儿子;侯三利为刘策的妈妈,龙一勤为刘玉辉的老婆,王涛为刘浩威的妈妈。

1999年,刘氏三兄弟白手起家,共同创立领地。

刘玉辉仍老当益壮,但刘山、刘玉奇却无心江湖,2019年7月,刘策和刘浩威顺利接过父亲权杖,完成交接。

除了将直系亲属安排在公司中,刘玉辉的旁系亲属也频繁出现于领地集团或者关联公司。

例如也是销售重点地区的眉山地区。眉山明典由刘玉辉侄子刘檬恺拥有99%股权,眉山华典由刘玉辉的堂妹刘玉惠拥有99%股权。在2017年-2019年,领地就采购及安装服务向眉山明典及眉山华典支付的总额分别为400万元及4200万元。

2019年,领地集团有意打破这一桎梏,接连引入明星经理人坐镇。比如恒大集团前副总裁许晓军,任地产总裁。许总此前在恒大北京、天津公司都任职过一把手,还担任过重庆房企协信和启迪共同搞的启迪协信集团执行总裁。

另外一位此前其曾就职博瑞集团、蓝光集团、金科集团等多家上市公司的姚科,也在2019年加入领地。不过这并不能减少领地家族企业的色彩。

在家族成员的长期主导的治理下,公司股权收购纠纷和不合规事件频发。

2017年,公司通过收购其他企业股权,以此获得土地储备。不过,在当年里陆续收购的3家企业股权均引发纠纷。

当年,公司从第三方新疆兆龙羿煌手中收购新疆兆龙诚祥45.5%股权,获取位于乌鲁木齐一幅土地,未料当地部门要求对该地块进行地质灾害评估,公司认为不符合公司付款责任的条件等,引发新疆兆龙羿煌与公司将近两年的法律诉讼,迄今未决。

第二笔,是从成都建泰收购成都佳雪全部股权,收购完成前尽职调查中就发现成都佳雪有未偿债务,收购完成后,一名独立第三方以2003年一笔500万元借款事宜,在2018年对成都佳雪提起诉讼,公司收购的成都佳雪一块土地被法院查封,目前仍待法院审理。

2017年6月,公司附属公司四川凯旋收购的四川长寿坊80%也是备受折腾,因四川长寿坊前股东对卖方及四川凯旋等提起诉讼,导致四川长寿坊开发的眉山长寿坊若干单位被法院没收,致使公司无法预售。

同时 公司不合规事件也频频发生。其中包括未取得建设工程许可证率先动工、广告投放不当和未能给员工缴纳足够的社会保险和住房公积金。2017年至2019年,公司被罚款额分别为234万元、5386.7万元和1955.1万元。其中,公司若干附属公司缴纳社保和公积金被罚款合计4110万元。

IPO后领地仍然危机四伏!

六年前,领地曾计划2014年整体销售破百亿,到2016年,突破400亿元。但这400亿的小目标,直到2019年也未完成。据克而瑞地产研究发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,领地集团以237.4亿元的操盘金额,位列第87位。

而在2019年4月,领地20周年品牌发布会上曾表示,未来将覆盖70余个核心城市,实现100个以上项目覆盖的战略目标,将千亿计划延后至2020-2021年实现。然即使如此,千亿目标似乎依旧遥远。中指院数据显示,2020年前9个月,领地控股销售额仅260亿元。

规模增长缓慢,债务却连年上涨。根据其招股书,截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度,领地净资产负债比率分别为60%、110%、140%,连年大增。

据招股书,领地集团2017-2019年12月31日及截至2020年5月31日,未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元。期间,其加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。融资成本净额节节走高。

截至2020年9月30日,领地未偿还的借款中,约26.15亿元需于一年内偿还,在4个月前的5月30日,这一数字还为50.84亿元。为了能够顺利上市,领地集团“突击”偿还了不少贷款。

截至2020年5月31日,领地集团的现金及现金等价物为34.11亿元。从5月31日的数据来看,其现金流是无法覆盖1年内的短债。

负债不断攀升背后是其不断的高价拿地。

2018年3月,领地控股在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩纯住宅用地,溢价率70.91%;

两个月后,再以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块,相比原价4.2亿溢价178.57%,成为地王;

就在递交招股书前一日,领地控股还竞得四川天府视高355亩土地,总价约7.3亿。

同时,其还通过收并购、股权合作及开发商合作方式,拓展土地储备。收并购方面,2019年5月,领地以10.58亿元收购成都港基房地产开发有限公司全部股权;8月,又以750万元收购成都京领英赫置业有限公司5%的股权。

招股书披露,领地控股今年购入6宗地块,总代价约31.9亿元,总地块面积约59.53万平方米。截至2020年7月31日,其持有104个房地产项目,应占的总土地储备1615.22万平方米。

对于领地而言,2020和2021将会是极其重要的一年。一是目前正在有大量2019开工为期两年的项目正在建设,二是两年过后,项目建设成功后,销售去化能否跟上。对于领地而言,这次上市最大的意义,或许便是为目前项目建设输血。因为领地的传统融资渠道过于窄小。若不进行上市开辟新融资渠道,考虑到目前其负债情况,许多项目或将陷入停摆。这也是为何领地控股将募资的资金所得中的约60%将用在物业开发的项目建设成本。

建好了也得卖得出去。长期重仓三四线城市,让领地面临巨大去化压力。

截至2020年9月30日,领地控股持有107个处于不同开发阶段的房地产项目,其中89个项目由领地控股附属公司开发,18个项目由其合营企业及联营公司开发。

截至2020年9月30日,其在四川省有70个附属公司、合营企业及联营公司的物业开发项目,典型的重仓巴蜀大地。而土储占比较大的川内城市除了成都和雅安外,领地在其余四川地区的销售情况都不尽人意。

通过数据计算,领地四川省内已竣工项目的去化率为46.7%「已售/(已售+可售)」。拖后腿的,正是四川的三四线城市,例如眉山、乐山、西昌。

2006年,公司从四川走出,首次在广东落子项目,迄今在省外有项目落地的城市达13个,大多布局在荆州、荥阳、驻马店及遵义等这样的三四线城市。

统计显示,2019年,全国三四线城市房产成交量急速坠落。据住建部公开数据,就在当年,全国31个省市棚改计划量为负增长。其中,领地控股布局项目的驻马店市,其成交量就下降26%。低迷的去化率,也让其回款降低现金等价物维持低位,2017年-2019年公司经营现金流净额分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元,连续三年录得负数。直到今年前5个月现金流净额转正为3.73亿元。

对此领地也说了,打算在机会出现时入驻更多中国地区经济中心,继续提高于其他地区的投资,但盈利能力与中国房地产市场的表现息息相关,目前我国大部分地区的楼市表现,和5年前比完全是不同的。

(责任编辑:杨斌)