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当前形势之下 谁将成为资金投资的“避风港”?

主办单位: 和讯房产西南

活动时间: 2020-09-12 14:002020-09-12 15:00

活动地点: 成都天府万科云城绿洲场会议厅

现场直播: 和讯房产西南

主持人: 和讯房产西南副主编  高文举

颜雪

重庆思汇红摩商业管理有限公司董事长

陈青蓝

和讯房产西南总编辑

方波

四川中原商办运营总监

张宇

四川中原商办项目总负责人

直播实录

主持人:大家下午好!很高兴与大家相聚在此,今天由和讯房产西南频道主办、天府万科云城协办的“当前形势下,谁将成为资金投资的避风港”的主题沙龙活动现在开始。在活动正式开始之前,首先请允许我向大家介绍一下在百忙之中抽出时间来参加本次活动的4位嘉宾,他们是重庆思汇红摩商业管理有限公司董事长颜雪、和讯房产西南总编辑 陈青蓝、四川中原商办项目总负责人张宇、四川中原商办运营总监方波,再次欢迎他们的到来。

2020年有些特别,新冠疫情的爆发不仅冲击着中国经济、更是冲击着全球经济,许多行业被打得措手不及,餐饮、旅游、娱乐、交运、线下教育培训、房地产等行业冲击最大。新冠疫情在中国暴发前一两个月,有不少人断言中国房地产进入“寒冬”,但随着疫情在中国取得非常显著的阶段性胜利、各行各业现已开始步入正轨的好消息接踵而来。在央行连续两次降准之后,中国房地产迎来复苏好时节。做任何投资都需要谨慎,对当下风险性较高的金融投资就更需要慎重。在疫情蔓延和石油危机的双重因素下,今年上半年美股就已发生多次熔断,与之相伴的是全球多个国家股市的惨淡,全球金融市场巨幅波动。在全球经济动荡之际,城市新中心优质不动产投资或成为资金保值和疫情后备受关注的高价值潜力方向。首先,我们开始本次沙龙的第一个议题:上半年,央行连续两次降准释放了5500亿提振中国经济,它给房地产市场带来了怎样的信号?请陈总先谈一下您的看法。

陈青蓝:中国对外贸易,之前我们中美发生了贸易战,疫情发生之后,贸易渠道也是处于一个逐渐中断的过程。所以对于国内来说,它存在的就是一个经济增长的动能转换的过程。从今年初一直到8月份、9月份,中国包括很多行业都面临着很严峻的挑战,像商业,和一些部分制造业,还有交通运输旅游、航空类等行业,都因为疫情把区域之间的贸易和交流中断了,所以说这些行业的面临着一个重启的问题。所以说中央从金融货币政策上也是两次降准5500亿,这个也是为了推动经济复苏。当然,从今年五六月份之后到下半年是经济也是开始逐步恢复,这种恢复,是市场的需求,虽仍然处于相对低迷的过程中,但因为有外部的货币政策的推动,推动企业可以拿到一部分资金,从而推动它的业务拓展。

目前整个市场仍然处于从底部恢复的一个过程当中,我觉得这个动能实际上是从之前的对外贸易这样一个外循环到现在要向内循环转换的过程,而且现在仍然处于转换的过程当中。这对房地产市场带来怎样的信号?是这样的,因为这些资金实际上中央是有一个明确要求的,这种资金肯定是先进入数据中心,然后他对房地产的推动,可能并不是很直接的,因为中央也明确了房住不炒这样一个政策,而且是在五六月份之后也是从深圳开始,多个城市都调控再升级,中央是非常明确的。这次我们启动经济复苏,绝不会单单依靠房地产。所以现在包括成都也在设计调控,包括对房地产企业,基本上要对他们融资进行收紧。这一段时间关于三道红线传的比较多,说明中央对房地产行业也是有一个非常明确的指向,绝不依赖房地产来推动经济增长。像这种所谓的降准所带来的资金流入,可能说这部分资金的很大一部分可能还要引入到这种实体经济,包括新基建这些产业。那么对我们房地产行业带来的一个信号是什么?其实这些资金可能未来会推动一个城市的基础设施升级。另外我们城市的基础、实体行业,包括科技、商业都要升级,包括这些实体的制造业,他们的技术、管理的升级,通过内生的动力、培养,来带动我们经济的一个增长。所以对房地产行业来说,一个大的导向就是说可能未来像这种住宅,未来仍然会保持一个平稳态势,包括销售额的大小,房价涨幅。但是可能对一些核心区域,尤其像长三角这些中央重点推的大的城市群,还有成渝双城经济圈这几个区域,未来会带来整体发展的一个利好,这个利好带动整个区域升级,包括它的产业,当然对房地产会带来一个整体的利好的新趋势。

这个趋势未必说对我们住宅房价有一个特别大的一个提升,因为中央政策非常明确的,房价大涨是不太可能的。可能会有平稳上涨,可能会对城市核心区域的产业、商办是一个利好。对我们成渝、长三角这些核心区域,我觉得这是一个信号。

颜雪:大的方向跟陈总说的应该是一致的,就是这些钱肯定不会直接留给房地产。这个是任何一个部门、一个企业他不敢做的事儿,是吧?但是客观的事实是什么?就是上次实际上我们举办的另一个论坛的时候,我聊过第一次整个疫情也好,包括世界经济的这种变化也好,其实造成对世界经济对中国经济的影响,其实这个影响是很深远,是很大的。我觉得站在政府的角度,站在很多企业的角度,其实对这个认识到底有多么深刻,它影响到底多么严重,这个可能会决定了很多企业未来的它的生存方式或者它能够存活多久,这是第一个。

第二个就说到了这个钱虽然说没有直接进房地产,但是现在国家提的比如内循环也好,在整个疫情的影响下,中国是第一个首先恢复增长的这种大型的集体,也说明了中国的经济它的韧性还是很足的。那么这些钱投入到整个中国经济里面去,它会带来的结果和效率,虽然说我们要对最后产生严重的结果可能预估不足,但是从乐观的角度来看,我们要认识到这些降准也好,这些资金的投入也好,应该会让中国的经济抵消掉一部分新冠的影响,或者让中国的经济再走上一个是增长的一个方向。

那么中国经济增长了跟房地产有什么关系?我觉得其实经济的增长,大家都是稳定住了,企业稳定住了,整个基本面我们做了,就意味着首先房地产它不会大幅度的崩塌。就是我们把这个事要想的特别的严重的情况下,我们首先想到最坏的结果是什么?这些钱的介入,我觉得最坏的结果是至少不至于让房地产行业突然地垮塌掉,这是第一个,对不对?

第二个也就是说至于这个钱进入到中国经济,让中国的经济稳定住了,基本面保持住了,它最后对我们房地产有什么影响,比如说我们今天谈的商办,这些企业能不能继续生存?对这种高端办公也好,或者比较舒适的环境还有没有需求?其实所有的房地产的跟经济相关的转换过来,这些使用者的状态是什么?就是我们这些经济体,这些企业它的生存状态,第二个问题就是这些资金进入到这个环境,进入到这个社会以后,他有多少能够反哺到我们的地产,多少能够反馈到我们的开发商,我觉得这个是需要很长的时间去观察和论证。

当然第三个角度来说,就是刚刚陈总讲的,房住不炒,这个是国家的政策。这些钱进来以后,国家会有大量的手段,行政手段来控制。但是商业地产和办公地产它不属于防治督查的范畴,是吧?经济基本面稳定住了,那么大家的投资渠道,大家的投资热情,在某个时候不能说经济稳定住了,钱投进来了,大家的投资热情就很高涨,不去做这样的很偏激的一些观点,但是他在未来会催生出一些投资的需求。就像刚才陈总说的,可能住宅上不会放松上,有很多政策来限制它们,但是商业办公,他就是投资性物业,它就是属于有投资价值的,而且它与整个中国经济的发展趋势是相关联的。投资机构的投资机会以后会有大量设想,可能客户可能在乎的是,这个投资符合整个经济发展的和方向。对于地产总体来说,我刚刚说的三点都是相对比较积极性的,而且会可能大部分都会在我们的商办上面,但是我们也期望在这个方面能够发挥更大的价值。

张宇:在去年的时候,咱们在做商办这个板块,第一个问题是这样的,上半年,央行连续两次降准释放了5500亿的资金提振中国经济,他给房地产市场带来了怎样的信号?对,我就是说一下这个问题,因为我想举例说明这个是最具有代表性,因为这个降准降息,它就是一个窗口期,对于商办来说,其实早在去年的时候,商办贷款基本上写字楼二手贷款一手贷款都很难的。但是今年降准降息了之后,针对市场来说绝对是一个窗口期,而且这段时间应该是从3月份开始来说,然后整个市场特别是上海市场还是趋于一个小幅上扬的趋势,那么2月份恼火,2月份的话基本上销售量比较低迷。应该是一个低迷状态,说实话当在3月份开始,然后我们经常会拉一些数据,从整个市场的数据来看的话,其实从价格方面来说,对于包括刚刚颜总也在说,然后这边咱们商办就是一个投资性的产品,不管是你公司买来自己用还是投资来说,绝对是个利好。

第二个也不会就是说占用企业的太多资金,因为经过疫情之后,企业资金占有量也是比较大的,这是我个人的一个观点。而且相比去年来说,今年的成交量,我相信在下半年应该是有一个小幅上扬,而且这个空间的话我不敢打保证,但是至少是100~150之间的一个完成率。因为现在第一个受全球疫情的影响,以及整个国际经济形势在疫情之前,本来国际贸易从最近两年都不太好,然后再加上疫情的双重打击,今年的美股美国股市在今年的3月份之内就出现了5次的熔断,因为美国是能够影响世界经济的。然后从投资的角度来讲,不管是说从国内的还是国外的这种股市投资,真的是已经进入到了寒冬了。

针对第二个问题的话,我这边简单的阐述一下,因为我这边的话我们主要是做成交比较多,长期的市场的话,我们是直面我们的客户的,现在的国内投资股市这块其实真的是投资这块真的是国内国际都进入了海通的话,不同的理解上基本上是进入了海通的。他有一个问题在里面,因为我们手里的人的客户基本上很多都持有股票的,因为他买股票的抗风险的能力,他是根据国际走势来的,比如说中美要打贸易战中,说不定真的要开战,这个只是我们的最近看到一些花边新闻,从这方面来的话,股市包括美国的股市,因为中国的股市它是根据目前行情来的,我们跟客户聊的比较多,最近基本上是客户共同反映的问题。是的,抗风险能力几乎是没有,因为跟我们的房地产一样,对我们的股东他有看不见的能力,最多发生什么疫情或者是地震,这个可能就是一个季度或者是半年租金的收益,之前有可能是8个点的回报,发生这种疫情有可能就会影响到业务,至少他还有收益,股票套进去就套进去。这方面我们对股市这块的话,我相信很少有他的观察,然后我不知道他是对这个问题怎么看的,真的是进入寒冬了吗?如果是今日盘中的马,现在股市也不能投了,什么东西还可以进投资。

陈青蓝:房产实际上对普通投资者来说,它是一个相对比较友好的投资回报,投资的稳定性还是比较好的一个投资品种。但这就是一个房地产其实它分住宅和商业、商业办公这两个领域。作为住宅投资,它是一个相对比较稳定的投资品种,因为在过去它确实是处于一个上升期,但是说这两年中央提出来房住不炒,实际上政策上是有非常大的一个限制,从今年疫情可以看到,在这样经济这样不好的情况下,慢慢启动房地产行业。就是说中央也是下定了决心,要帮助保持房价比较平稳的,对不对?房地产不能作为一个炒作的项目,所以它未来会平稳增长。住宅投资是一个比较保险的投资项目,你买到可能不会这么担心会不会跌,它会保持相对平稳的一个增长。商业和办公又是另外一个领域,商业办公可能未来看博弈的不是说他有多少价格回报,能涨多少,获利多少,他真不是,商业办公是长期的投资,因为商业办公是有现金流的,现金流回来了,这是它的一个优势。所以它对股东和投资者来说,如果项目选的好,它其实是一个很好的投资项目,因为这种回报率是从租金回报率来说的。

从回报率来说,如果你真的选对了那个项目,他是一个持续的稳定的回报。这个是商业办公它的一个特点,但是我相信办公在于你的选择非常重要。作为中国的过去的这种商业办公的建设,规模很大,尤其像一些三四线城市,都是一些边远的区域,也在大把建写字楼,搞CBD,搞商业综合体。其实这个东西像有些比较偏远的区域,尤其像三四线城市、四五线城市,这种商业办公其实是不具备投资价值的。你一定要选择核心区域的核心位置,而且选项目也非常重要。

颜雪:像重庆这些做商办的大公司,开发的商业办公的项目还是非常大的,这些商家的运营能力比较强,座椅要选那种大的开发商,现在有些经济环境不太好的情况下,你如果选那种没有什么实力的开发商,一旦选上之后,有可能、后面他运营不走了。

主持人:抗风险能力的角度来讲,他肯定要好得多,这一块的话其实我知道颜总他是不炒股的,但是我知道,不炒股不等于他不关注经济,不关注股市经济,我不知道你为什么不炒股,然后你没有炒股,你平时在关注就是股市经济吗?

颜雪:其实我不炒股,但是我对股市股票是非常关注。每一天我都关注财经,包括今天股市多少点,对于不炒股的原因,就开个玩笑,反正就是我们几个人。那是因为大学的时候,我读的财经学校跟几个同学一炒股结果亏了,然后我那个时候就想自己不懂的事,就不去炒。这是开个玩笑,刚刚说的问题是股市进入寒冬,其实说实话还是回到我说的第一个问题,疫情的影响它是非常深远,而且尤其现在的整个世界的政治、军事、的稳定性是非常糟糕的,大家可以看到到处都是火药桶,一触即发,所以整个的经济环境经济的这种稳定性很差,那么就意味着股市他的投资性是很弱的,因为都说以前为什么要长线炒股,巴菲特为什么能够成为股神?是因为经济稳定它一直在增长,所以说我就买一个蓝筹股,只要那个公司好,我一定能赚钱。但是现在这个时代已经过去了,关于可口可乐我今天还在车上看了一个报道,什么可口可乐被元气森林打败了,谁又被谁打败了,老牌的东西他不见得是稳定的。

现在的新兴的事物,所以我经常在说一个观念,2016年之前世界经济的格局是大鱼吃小鱼,那么到了现在的整个经济,是企业生存的法则。拼多多就是快鱼吃慢鱼,他从后面过来,这是说的投资价值的问题。但是中国的股市我说实话跟全球的股市它还真不一样,美国的股市、其他的股市是完全跟经济挂钩,但是中国的股市它是已经脱离了世界经济的体系,所以说其他国家的股市在跌的时候,中国的股市反而涨了,其他涨的时候反而中国股市跌。我们说叫独立行情,中国的股市它是有独立行情的,但是这个东西它不能持久。我们一定要认认真真非常严峻的去思考整个疫情,包括我们刚刚说的整个世界政治经济不稳定给经济带来的长期的结果。所以说虽然中国的股市能走出一波独立行情,像刚刚陈总说的之前在涨,但是很明显那些追涨的人就倒在了沙滩上,是因为他最终还是要去符合经济规律,还是要符合投资价值、投资规律,是吧?然后本来后面一个问题才是关于不动产,那么就一起讲了,免得分的太细。不动产的逻辑是什么意思?它除了投资功能之外,我们购买不动产,它还有一个非常重要的功能就是保值功能。股民他是没有保值功能的,所以就像我们每个人去买什么投资产品,最想买的投资产品是什么?

是保本,然后付息或者保本,随便哪个跟我说理财产品只要你保本,我们签个什么保本协议,可能很多这个投资者他就会心里面很放心,对。那么房地产不动产的投资它正是具备保本功能,但是保本功能当中它有两个不同的区域和方向。比如说住宅,因为这一块我是其实很多年前就是两三年前,我本身做地产开发出身的,我们在跟媒体和很多圈里面朋友就聊过,其实住宅它反而投资价值很低,为什么?我们举个比方,比如深圳的住宅,上海的住宅,2000万一套,租多少钱呢?可能从6000块钱到8000块钱,很显然他他可能就100年就200年他就回不了本。但是为什么大家愿意投资住宅?是因为我们的理解和投资者的理解是,我今年买了住宅,明年它涨了30%,赶紧变现。投资我刚说的住宅和商业,他为什么这样投资也是两种,一种是必须要找着接盘侠,必须要找到下一棒接棒的人,而且接棒的人他相信你这个故事,说你今年100万买的,明年可能到130万,你在后年再卖出去可能到200万,如果按照经济学的角度,有点像一个庞氏骗局。什么叫庞氏骗局?就是不断的有人接盘是吧?这是住宅,就在住宅这个领域,在以前这么几十年,它的逻辑都是成立的。确实我今年买了,我明年卖出去有人来接盘,而且能赚钱。但是我们可以试想一下,未来如果经济环境不好了,而且现在很多老百姓,尤其是重庆这种房价相对比较低,城市幸福感比较高的城市,是大部分人都有房子了,而且不止一套。

接盘侠到底在哪里?接盘侠到底以什么样的方式出现去接盘?这个就是留给我们这些听众的问题是吧?其实大家可以想一想,我们也不把这个话说白了,因为万一别人说你叫我不买住宅的,现在住宅还是涨的,毕竟是你接盘,我们负不了这样的责任。但是这个逻辑、道理他是成立的,这是第一种投资。第二种投资,就是我并不是今年买的,明年再去赚取中间的差价,而是我长期的持有它产生收益,而且这个收益是高于通货膨胀,那么它就具备了我说的投资的第二个逻辑,就是保本,而且我可以抵抗通货膨胀,是吧?

我记得我在做商业的时候,包括他们像张总像中原,因为中原也是我们很早的合作伙伴,重庆中原的第一个项目就是我们公司的项目,在重庆,中原肯定明白这个道理,我们的商业或者说办公他的投资回报率,就是它租出去的价格和价值,基本上在市场上还是恒定的。它有波动但在未来经济上涨那天还是会回去。但是当时我记得很清楚的,我在做商业的时候,有一个业主跟我说的,他买了我们的商业,我就问他,我说你为什么要买商业?其实他可能是一个地产公司的高管,但是他用了一个很粗俗的这个故事来给我讲的道理,他说买商业和买住宅不一样,我买商业就像买了一头猪,这头猪每年都在身上去割肉,可以吃,可以烹饪它,可以红烧它。你吃了但是猪不会死掉,而且它里面还要长大一点点,是吧?它即使可能有一年你气候不好了,它瘦了一点但再过几年它也会涨回去。

我觉得这个故事有点通俗易懂,我们买商铺就等于买了一头猪,还跟我们现实的猪不一样,就跟太岁一样,好像有一个很神奇的物种叫太岁是吧?你割了它就还原,它不断的要涨,越来越值钱。所以说商业的商办的投资逻辑就是它不是一锤子买卖,它也不是一个骗局,他需要的是他的投资,就是他的租金,我们叫投资价值或者它的回报是不错的。那么这就回到了刚才陈总说的第二个问题,就是我们在选择上面特别的去关注他。那么有一些很明显是假的回报率或者区域的价值不高的,那么你很难实现我们刚刚说的,通过它的投资收益来满足它的价值的模型,这个模型就不成立,所以说要选择一些好的。那么怎么选择一些好的呢?其实在中国,尤其是商办,很简单,就是跟着城市规划,盯着政治的发展方向,跟着国家的大的发展战略,在这个方向上,他一定是不会出问题的。我举个比方,我有个朋友河北的,前一段时间我就把他请到重庆来玩,他现在也很牛逼,他其实以前在北京开服装厂的,但是大家知道这几年实体服装厂开的不好,但他一点不慌,我说你为什么不慌?他说我去年就把服装厂关掉了,亏掉了几百万,我们就觉得很荒谬的,不管为什么,因为我在雄安新区有一块地,我在雄安新区有一栋房子,我就清楚他为什么不慌了,因为他在的雄安新区是整个中国首都经济圈未来的主要发展方向,其实这个道理是一样,是吧?

我经常说的就投资商业、商办一定要有更长远的眼光,一定要有更好的耐性。一定要明白我们买的是一个40年产权的商办的,而不是指什么有5年租约、3年租约,这是没意义的。就像我们买一个商业,刚刚我说的雄安这种,他可能前面5年10年可能产生的投资收益,投资价值都不算特别高,但是到了雄安新区真正出来的时候,它的价值涨了10倍,增长了100倍。你是希望选择这样的物业,还是说我买一个物业感觉前两年收益还可以,但是到了第5年第6年开始,感觉越来越恼火。我想请问的是你是40年的产权,你后面35年32年你咋办?所以说我刚刚举的例子就是把这种投资逻辑投资模型,大家对于商办产品,对于这种不动产投资的意识和理念,要认真的去梳理和转换。

现在这个时代,我经常喜欢说的一句话,其实国家的领导人都很聪明的,很多年前就提出了供给侧改革,包括我上次谈到供给侧是什么。以前我们像中原这种中介公司,拼的就是服务渠道等等,感觉现在变了,现在变成了就像保姆一样,拼的是服务了,就是转变了,这就叫明显的供给侧改革,就是我们思想的转变。所以我也给我们的广大的投资者提个建议,就在未来的日子里面不叫未来,就是未来也来了。现在的投资环境、现在的时代,我们一定要有更清楚更清晰的投资理念和逻辑,去面对我们的投资机会、投资机遇,因为这个时代确实已经变化。

张宇:每个人的性格可能不一样,但是我还是喜欢那种有跳跃思维的或者是有逻辑思维的,因为买住宅相对来说是成本,就是在成都市场上,它已经是小小的趋势,但是玩商办的话那就完全不一样。商办的话其实它可能就是像刚刚陈总也说,它可能是个胖子,可能是个瘦子,我可能想的更多的怎么样把它变得更好,这个就需要就是说我们深刻研究我们的物业、研究商圈,因为成都的发展趋势跟深圳是一样的,基本上都是多中心发展,现在成都的发展的话初开最早的之前像春熙路、太古里,那个方向主要就是老旧的一些住宅小区,现在变成了太古里,对吧?然后达到了一个百亿商圈。

第二个区域的话就是建设路商圈,建设路上去的话,那个区域的话相对来说可能现在还是属于一个比较维稳的状态,但是它往东部新城区走的话,可能相对来说还是处于一个发展中的阶段。然后第三个比较稳的一个区域是我们攀成钢片区,攀成钢片区的话房价大家众所周知,基本上已经去到3万到5万了,所以说在那个区域的话,其实已经也是达到一个稳定的状态,然后咱们这个天府新区这个板块,现在我们在洽谈会场区域,他就是属于一个随着国家政策走,而是随着新中心的一个发展趋势去走的区域。

主持人:所以这个区域的话,我个人觉得话它就是一个等于说是你现在健身,你不是说是减肥,就是在健身,就是如何让你的肌肉的模块变得非常的完美,他现在的话就处于这个阶段,所以说我比较看好的话就是房地产这一个板块,特别是商办类物业,商办产品这一块的话,一个就是张总和方总,然后都有一一直在商办产品这个领域,然后在从事这个行业深入的研究以及在这方面的一些工作相关工作,然后在最后的方总我不知道你觉得后疫情时代不动产投资如果是首选的话,商办产品在后疫情时期,反弹的能力有多高,为什么觉得是这样的?就是说疫情以后物业或者是不动产,是不是作为我们投资的首选?

方波:刚刚之前三个问题我们也聊了很多,因为我刚刚也在说一个问题,就是我觉得陈总说的一句话,提醒我们的工作什么是最重要的?因为我们无论是投资商铺还是写字楼,我们每个月有租金收益,你的钱我们就是按照回报率10年8年你投进去的钱就会回来。现在有一个问题就是成都的房价,住宅的房价和我们的商贷出现了一个倒挂,有些房子有些住宅,就是所说的一些改善性住宅大平层,它已经远远超过了一些商铺的价格,出现了一个天花板的情况,而且我们结合之后作为首选,还是建议不动产,商铺你是看得见摸得着的。

还有我们一直在讨论一个问题,就是说现在说开发就是说品牌危机,怎么来看?其实现在关于成都,都在说南富西贵东穷北恶,但是现在不是这种局面。现在很多的发展方向是各个地方都在发展,而且一个地方比一个地方发展的更好。东门现在有了一个攀成钢,北门火车北站一改造,不再是以前的脏乱差,现在就是朝一个北部新城在发展。西门一直以来房价是非常高的,现在基本上东门、南门这边一直是城市发展的方向,延伸到我们天府新区来。最主要的一个问题就是说现在很多广大的投资者有一个误区在里面,一定说现在就要去买成熟的区域,其实成熟区域它的价格差已经上去了,买的话还是要看未来。所以说后疫情时代,我们如何去选择不动产,是要考虑长远一点,前期可能收益很低,因为一个新区的建成,每一个商业综合体的建设,它需要人流量,需要入住量,以后才会收益才会慢慢的增长,前期肯定是非常低的,如果是你等他配套非常成熟了,什么都完善了,再去买的话,估计已经是在之前的价格翻到2~3倍上去了。

张宇:首先第一个东部新城这个板块的话,我们还是沿着国家的政策走,再加上我们某种元素的注入进去了之后,比如说大运会,一个交通轨道交通、绵阳机场,这可以带动经济的。这个也是投资者所看重的,而且也是往这些方面去引导的。所以说我们都不是虚构的,就是所呈现的东西都不是虚构的,在东部新城,比如说像明年的大运会,未来的大运会也是一样的,他肯定会把整个东部新城的经济给带动起来。

第二个然后就是简阳新机场,成都反正我经常坐飞机,然后我可以看到咱们的双流机场,其实现在的客流量是非常大的,你都本来就是一个很大的交通枢纽,在交通枢纽下,然后已经完完全全双流机场这种骗了那么多人的,所以说简阳新机场的建设,对于我们整个不管是物流客流的一些经济支撑,对于成都未来的发展,东部新城以及南天府这个板块来说,绝对是一个促进的作用。

第三个板块的话就是轨道交通,其实轨道交通的话现在也出现了很多项目,像比较多的路销,还有就是吹家电,这些tod项目现在都是在建当中,包括咱们这边也有很多,所以说政府在倾向的去改变一些市场的逻辑,也在发展一个新中心出来,这种新中心肯定会聚焦很多客群,然后这些客群银行的资金利息又太低,那就只有拿来投资,投资哪些东西在成都的话,其实除开自己公司的运营,有一些企业老总还是愿意去投资,商办、住宅都有。就是说在整个区域发展来说的话,成都真的是一块聚宝盆,不管是南天府还是东部新城,其实就是聚宝盆当中的小的发亮点。

主持人:“成渝双城经济圈”这一国家战略和成都“东进战略”,对成都经济发展意味着什么?

颜雪:成都东进战略,对成都经济的发展它意味着什么?怎么说第一个城市经济圈,我觉得其实很多年都在提,很早以前也有包括跟大湾区提出来,但是我觉得这一次国家把成渝经济圈,包括我们现在的城市群经济圈的认识,应该要比以前提的什么双城经济,成渝联动,要高了很多。刚才说的什么交通、资金等等,他是现在成渝经济圈的高度,尤其是这次疫情的影响,国家讲的内循环等等,我相信在中国的产业在增长,整个政府的层面,成渝经济圈应该已经超过了以前提的很多的经济圈的概念。

我觉得首先是大家要对成渝经济圈的发展空间,历史地位、战略地位和重要性有全新的认识。

第二个就是成渝经济区它到底会带来什么?因为重庆和成都,我觉得这两个城市它非常的复古,不管是在将来,以前可能是重庆市这个门户,在战争年代在古代打仗的时候,后来重庆的发展往一些比如说摩托车汽车重工业去发展,那么成都它更多的是一些科技的这种更轻的,比如说软件也好,包括其他的一些这种科技方面的东西等等。那么现在商城经济圈,通过这种交通,、政策,通过城市群的这种连接,我觉得这种互补带来的一定是一个很好的化学反应。

主持人:

您觉得成渝经济圈和成都的东进战略,它对成都这边就是说有很大的这种提升帮助,然后除此之外他在房地产领域不动产这块,尤其像商办产品这一块,他的这种辐射的提升能力,促进作用到底有多大呢?

陈青蓝:

我觉得现在为什么说成渝经济圈提到更高的程度,而且重要性更高,其实首先成渝经济圈要真真正正成为一体,最重要是解决交通问题。那么我们最近跟重庆的一些比如说跟铁路相关的机构在聊的时候,他们就特别的有感触。现在成都重庆包括周边的铁路建设,已经进入了新的黄金10年,因为我大部分在重庆,我就说重庆,比如说我们渝怀、渝昆高铁等等,其实整个我们所谓说两个层次要连在一起,要产生化学反应,它有催化剂对吧?

现在交通这个领域的催化剂特别的就是超出大家想象的,包括高速公路,现在成都和重庆之间还修一条最短的高速公路,高铁好像也还要新修一条高铁,说的是中线也是很快等等,这个催化剂已经特别的明显的,而且投资我刚刚重庆跟成都的交通之间的联系,光铁路未来10年就是600多个亿,就是说缩短了一个物理距离,还有一个叫心理距离,已经不再是感觉有好遥远的地方,从成都要到重庆去买什么东西,感觉很遥远不遥远了,就一一个多小时是吧?

陈青蓝:国家来说,他是提到整个国家层面,这样一个大的战略,因为我们国家现在处于一个外循环到内循环这样一个转换的过程,原来我们经济的重心要放在东南沿海一带,广东、江苏、上海那一带,现在就是说我们要进入内循环的概念是什么?

我们要有一个强大的经济的腹地,我们可以看一下中西部,实际上成渝这个区域,四川盆地这个区域实际上就是我们国家的大后方,我们经济的一个目的,今后国家肯定是要把它作为一个核心的,作为一个未来的经济发展的重心来推的区域。未来所谓的内循环就是沿海的这种原来在侧重于在沿海的一种产业人口,今后可能都要向内地转。内地其实看下来,从南到北,最好的地方其实就是在成渝这个区域,以前的成渝区域交通不好,但现在这种高铁已经比较发达了。

比如说我到上海需要五六个小时,可能六七个小时坐高铁就到北京,到广州可能也是五六个小时,到时候概念就完全不一样,到时候这种经济、人流、物流在交通问题解决了之后,我们再看这个区域,它的战略地位必然会体现出来,所以说成渝双城经济圈,中央确实是把它作为国家的经济的腹地大后方来进行一个建设的,今后几年、10年、20年,成渝经济圈的政治战略地位会完全体现出来。就类似于像当年的美国的西部大开发,以前美国的西进运动之后,实际上他经济中心把它立项加州,加州现在叫硅谷,发展的科技产业,包括电影和文化产业都是在它的西部地区,所以说我们也是进入到这样一个阶段,从那种外循环到内循环的阶段,其实这也是国家一个大的战略。

那么落到我们是吧?落到成渝未来的几年、10年当中,会发现基建的投入会相当的大,那这个是属于国家层面的战略投入,包括刚才说的城际之间的高铁,现在成渝中线已经立项了,好像今年年底之前就会开工。这个成渝中线可能是成渝之间最短的线,联通之后它设计的时速是400公里一小时,那么在城际之间的距离是250公里,实际上它可能不到一个小时。什么概念?到时候我可以住在成都,到重庆去上班,或者住在重庆到在成都上班,这些你都可以想象的,对吧?

所以它不到一个小时的交通距离,我当天从成都到重庆,上午去,中午吃个饭就回来了。就是这么简单。成渝之间的区域,包括成都的东部新城、天府新区,包括现在我们所在的位置兴隆湖,可能将会成为我们未来的天府新区的核心 CBD或者是政务中心,还可能会成为未来的整个成渝经济圈的一个中心,就不仅是成都的什么中心的概念了。所以我刚才说的,包括张总、方总也都提出来,未来投资我们看什么,不是说选一个特别成熟的区域,已经没有太多发展空间了,对不对?

已经在天花板上没有空间,你现在去投那个地方也没有什么意义,还是得看未来的成长,未来的成长在哪,比如兴隆湖,东部新城或者简阳,但是简阳那个区域可能未来呈现的时间段会更长,或10年或十几年之后,或者到20年后,可能会真正成熟起来。而现在就是说未来这段时间可能像兴隆湖这个区域会是未来发展的一个很重要的核心区域,而且它的成长性会非常好

主持人:西部大开发可能要看机遇,而成渝的中心大概又有一种说法叫看成都,而成都在整个双城经济圈当中未来要看哪里,有一种说法要看天府新区这边,你是认不认同这样的说法?

颜雪:怎么说?就是刚刚说的成渝经济圈,它本身就是两个城市之间融合的概念,到江津区本身也就是在融合的中间地带,它需要一个对接口,而且成都的本身它的发展方向和它之前的产业的布局也都是在这个方向,包括我所知道的成都,我了解不是特别多,我觉得未来发展还是简阳吧。

还会发展到外延的一些城市群,以前的成渝经济圈是两个哑铃型的,两个城市团中间有很窄的这种交集和交流,现在中间这个竿会变成一个很强大的柱子。我觉得天府新区在其中的战略重要性,作为投资者也好,没有任何人怀疑这个概念,它的战略高度。未来天府新区越来越大,才会真真正正的把两个城市连接起来

主持人:不动产当中的商办产品,张总您这边一直在接触,您觉得这种抗风险能力在电商环境以及疫情的这种环境之下,这种冲击之下,对商业地产肯定是有冲击,这种冲击在你们看来你们是可抗的吗?成都城市新中心优质不动产中的商办产品,抗风险能力和升值潜力到底会有多强?

张宇:举例说明,首先第一个新中心,我们也有老中心,有新就有旧。各个中心的话,比如说像市中心,天府广场。其实那些商圈的话,就天府广场商圈跟春熙路商圈,还有老物业,也是早在差不多10年20年前修建的一些,比如说写字楼、商铺,他们的老旧程度等于说还是没有更新换代的,而就拿写字楼来说,现在咱们市中心的一些楼宇的话,基本上是属于一个什么?1.0版本或2.0版本的写字楼居多一些,就5.0版本的市中心可以举例说明不会超过5栋楼,5.0版本,现在我们天府新区是什么样的版本?6.0版版生态,然后智能办公的楼宇都具备,包括咱们项目也是一样,其实都是这两个元素,一旦注进去的时候,它其实可以跟市中心的一些楼宇达到一个双核状态。我们说叫做双核控制的市中心,它可以带动一些500强企业,成都开建起来,然后发展,但是他不会长期在市中心来办公,因为随着一些政府的政策,包括一些公司的发展方向,还有包括这边的整个发展蓝天,从发展趋势来说的话,其实整个从市中心搬迁过,都会带动经济。

主持人:他们对这种投资的期望值会越来越高吗。张总您认为呢?

张宇:针对电商,我不会去博弈,我也不会去诋毁,因为电商是个好东西,我就反问一下,电商他需要办公环境吗,还是需要,对吧?它不可能就是说长期租赁,如果长期租赁的话,它也会产生租金,如果租金过高是买还是租,资金回报要另算。所以说其实不管是怎么说,电商冲击,它对于实体经济是有冲击,但是可能比如说像我买衣服,我买裤子,我还是愿意走进实体店,就是说看人的消费观念是不一样的。其实我相信,遵从传统观念的一些人还是愿意去实体店购买,但是也不排除咱们还是有一些就像我下面有些同事,比如说像一些西装,然后给大家一些配件,可能还是需要在网上购买,因为他要花很多时间开展工作,这只是一个辩解,但是我相信实体经济肯定会有冲击,但是对于我们就是说商办类的物业来说的话,影响也并不大,这是第一点。

第二点的话,其实有很多商家,比如说衣食住行,其实愿意在这个城市发展。

主持人:方总,你是站在一线,您站在一线的话,你现在运作的一些商办产品,这些项目怎么样?

方波:是这样的,冲击的大小可能前两年是非常大的,这两年一些传统的行业已经慢慢的开始在恢复,但是在冲击之下衍生了一个东西出来,就在它的冲击下带动了更多新兴的行业。比如说我们现在的网红打卡地,还有的一个产业就是现在的什么快手抖音的主播,他们一定是会去写字楼,装修非常豪华,然后还有带货的电商,他们也是因为在家里又吵又闹,请主播是不适合的。因为我们在前线就经常会接触到这样的一些客户,然后他们的装修标准,包括这种所谓的隔音,做得非常好,这是在电商冲击下,产生了一些新兴的行业,这些只是我刚刚举例说明的,可以看到它的升值潜力到底有多强?

其实我们可以看看一个数据,在四川成都,我经历过的08年的大地震,跟今年的疫情,08年大地震出现了一个报复性的消费,是成都,因为我是土生土长的成都人,当年地震一发生以后,大概就是在恢复经济半年的时间,成都开了很多的餐饮,非常多,所以这个也是每一次从无论是疫情还是地震的冲击下,它对房地产这影响不太大,只是一个阶段持续都不会太大了。包括我们之前第一个地震,一个06年07年很多的房价是积极地在增长,但是08年回落,半年往下跌,跌的幅度也不高,就是500~1000左右,但是在16年17年成都的房价翻了三倍。

行业内谁也看不懂,没明白,但是短短的就是16年到现在,4~5年时间,在国家的控制下,政府的各种严控,因为大家都坚持一个理念,房住不炒,但是我们作为商办产品,它的价格比较高,但是我们商办的价值在哪里?它的价格就是现在你花四五百万在成都买个大平层,就算你自己不住租给别人,估计一个月也就1万多块钱,但是四五百万在我们新区,或者是在其他的区域,东门、北门、南门四五百万100个商铺,租金回报是当高的。

张宇:现在中心城区5000的商办产品基本上达到了饱和,就除开还有一些楼宇的话,一些开发商他基本上都是只租不售的楼,所以说基本上他们也是就是说支持也有大部分支持的项目,比如像伊藤哪一些新中心,然后其实你可以看得到整体的发展制作,然后再到我们的南门,其实也有很多像比如说中铁这些项目真的还是算是销量比较不错的,我也不是说是今天还好,我就不去客观评价,反正是比较不错的,因为说实话来看南天府的更注重的就是生态环境,这个是我客户给我说的,这个是我们看到了您觉得天府万科云城就是这个项目,你走了评价是怎么看?也是咱们的高开的?咱们这个项目天府万科云城。对上半年这个项目,首先第一个作为一个企业,办公来说是一个非常不错的环境,他只至少是我们城南总部基地的首选,这是第一点。第二点,算是整个兴隆片区,我们唯一在售的楼盘,应该算是唯一在售的楼盘,品质是非常高的,品质好在哪些方面呢?第一个,我们的办公舒适度空间感非常舒适。第二个就是我们这边的密度,因为密度高的塔楼会导致电梯拥堵,停车不方便,我们这里的话这些问题全部都解决。

第三,办公产品的性价比来说,在南天府也算是最高,因为大家都知道咱们南天府这边拿一块地,随随便便楼面价都是12000、 17000,所以说修出来的房子至少都是两三万、三四万的房子,而咱们这边的话性价比也是非常不错的。然后另外的话就是员工的舒适感,员工的收入资本包括几个方面,第一个方面就是他的交通成本,如果他在周边,因为他公司已经南迁到这边来了,我相信他以后未来会买房,都会买到南门,包括就在我们旁边项目的都会买,甚至买一些公寓来自己来办公。比如说像20多岁30岁的那些小年轻,他在这家企业他觉得还不错,他可能就会在这个项目买一个公寓来住,买个公寓楼来住,就他单身的话也方便,以后如果成家了,他可能就会在周边去买一些房子来居住。所以说回到我们本案,其实这个盘不仅仅是我们企业总部的一个首选,作为投资角度来说,我们不管是商办产品,还是我们的纯商业,还是我们的 SOHO,都是非常不错的一个产品。

不管是从投资回报率,还是我们企业的成本运营来看的话,都是非常不错的产品,而且现在算是整个兴隆湖片区比较稀缺的一个产品,再加上我们的品牌运营商开发商来说的话,基本上开发的项目是非常不错的。我觉得我们兴隆湖片区的万科系列产品,都是非常不错的。

  主持人:陈总,您现不是购房者,也不是开发商那边的,您就站在第三方的角度,如何看待天府万科云城中的商办产品?

  陈青蓝:商办产品,是这样的,因为我刚才也是出去的时候,转了一圈,其实我感觉万科做的这种商办产品做得相当的一个用心的。包括它现在的一些业态,现在在外面的企业服务中心、政务服务中心,也就是说实际上它有一个整体的联动。然后它整个环境,办公环境也是做得非常好,整个的配套做的非常好的,包括他的生态环境,所以在这办公的模式感觉是非常适合于像科技、文化这种企业的总部来在这进行办公,我觉得万科做这种商办产品,他有产品优势和品牌优势,万科是全国性的品牌,另外就是说他确实是能够在核心的一个地段,真正能够做到尊重这样的地段,然后做出它的一个最顶级的产品。

  颜雪:第一,我觉得本身万科就是一个很成熟的企业,首先这个产品第一眼看就特别的成熟,它的空间尺度、硬件条件,它的完成度,它的展示面非常成熟。

  第二,万科它跟很多的房地产商不一样的是什么?它有自己的设计院,它自己的研究中心,所以它的很多产品,它的这种原创性、它的这种人性化的设计要求比较高。

  第三,他们开发的写字楼是完全不一样的,哪怕花的钱是一样,或者说内地的成本更高一点,所以说他本身从受香港的影响,然后在深圳有这么多的开发经验,他的产品我刚说的成熟度,其实最终会呈现的结果就是它的保持增值。

  主持人:听了各位对商办产品的精彩评说,在经济环境不太好的情况下,买商办产品是一个比较好的投资方向。但买商办产品,一定要选有品牌有实力的开发商开发的,这种做出了产品抗风险能力才会更好!由于时间关系,今天我们的“当前形势下,谁将成为资金投资的避风港?”的这一主题沙龙活动就到此结束,感谢各位嘉宾的精彩评说、同时也感谢和讯房产西南的各位网友们的在线关注,我们下次地产沙龙再见!

嘉宾:颜雪

嘉宾:陈青蓝

嘉宾:方波

嘉宾:张宇

嘉宾观点

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