四季度前后,成都土地市场将开闸放量?

2017-08-28 11:01:05 来源:焦点房地产网

  据锐理数据显示,今年上半年成都土地市场总共供应93宗,共计5692.031亩,土地成交90宗,共计5106.42亩。根据汇合天恒提供的数据来看,2012-2016年成都土地市场供销量呈连年下降的趋势,2016年成为五年来土地供应最少的一年,共计16772亩,较2015年减少3647亩,减幅17.86%。

  而在2017年上半年,成都土地供应量仅为去年总体供应量的1/3.。专家预测,今年第四季度前后,成都土地市场将迎来放量。

  【预测】

  先稳健后增速

  四季度前后,土地供应量占比全年三分之二?

  从成都土地市场历年情况来看,上半年本就是传统淡季。专家指出,多数城市都会选择性的放缓上半年的推地计划,以保证整年土地及房地产市场的稳健发展。可以大胆预测到,下半年成都供地速度将会增快,供应量约达上半年的两倍。

  而从7、8月份成都土地市场的实际情况来看,也正好契合上述预测。下半年伊始,7月份大成都(主城区、郊区新城及二级市)新增供应就多达37宗,共计2798.98亩。截止8月24日,8月份成都主城区(主城区及郊区新城)新增供应15宗,面积达1260.0552亩,其中仅1宗为工业用地,面积19亩。

  此外,我们也能从4月9日公布的《中心城区2017年度国有建设用地供应计划》中寻得一丝规律。计划显示,2017年度中心城区供地总量将控制在730公顷以内,其中商服用地75公顷(约合1125亩),住宅用地185公顷(约合2775亩)。而就上半年情况来看,中心城区已供土地1385.12亩,商服及住宅用地总计1238.69亩,也仅为全年的三分之一,还剩下总计划的三分之二即将供出。

  【聚焦】

  被憋急的开发商

  拍到贵过“面包”的“面粉”成常事

  犹如青春期萌动的男女,今年土拍场上到处宣泄着高涨的肾上激素。而这股荷尔蒙,起于去年年末,升级于今年上半年,以至于2017年伊始被憋急了的开发商们就纷纷寻求释放“真我”,坚定不移地迈入抢地大战,甚至不惜高额拿地,意志之坚定让人瞠目。于此,地王频出,高楼面价、高溢价率、高商业自持率不断刷新,“面粉”贵过“面包”的新闻就不绝于耳了。

  据记者不完全统计,在本就属于成都土地市场传统淡季的上半年,成都共上演了6场为业界震惊的土拍,在这些土拍中,“面粉”贵过“面包”的情况已成常态。

  1月10日,龙泉158亩地上市,最后以6399.99元/平的成交价成功持平该片区房价(5500-7500元/平)。

  3月15日,双流152亩协和街道地块也以持平片区房价(9500-11000元/平)的姿势出现在人们面前,最后楼面成交价10880元/平,成功宣告片区楼面价破万。

  4月6日主城区供地8宗,7宗全部过万,且成交价均持平或超过片区房价。单价地王更以1刻钟为单位不断被刷新,最后东原地产以17200元/平拍得的红牌楼地块成为成都史上最贵地王。此外,一直卖不起价的城北也在该次土拍中得以扬眉吐气,天回镇两地块被中南分别以11080元/平和9400元/平竞得,而当时该片区的房价也就7000-8500元/平。

  4月24日,天府新区三宗原本挂牌出让的土地,因参与开发商过多改为公开拍卖。而拍卖结果也刷爆了成都的记录,三宗土地溢价率分别拍达284.61%、407.69%和416.54%,最高值416.54%(润扬拍得)荣登全国高溢价榜第二位。

  6月28日,龙泉十陵99亩地竟拍出了11400元/平的成交楼面价,远高于当时片区不足10000元/平的房均价。

  【观察】

  土地拍卖

  成都近郊市区(县)逐渐成热点

  相比较而言,郊区新城和地价要温柔得多,再加上城镇化发展驱动,成都近郊的市区(县)土地越来越受到开发商追捧。

  截至今年7月,成都供地130宗,总计8491.01亩,土地成交108宗,总计6208.24亩。其中,郊区新城(天府新区、双流、温江、郫都、新都、青白江、龙泉驿)供地4899.03亩,二级市(区)(金堂、都江堰、邛崃、蒲江、新津、崇州、大邑、彭州、青白江)供地1956.49亩,两者总供地面积达总量的80.74%,而中心城区(传统6区)仅不足两成。

  【探索】

  拿高价地不可怕

  可怕的是没地拿

  “对开发商来说,最重要的就是拿地,有了地就有未来,拿了高价地可能会死,但没有地一定会死,这对所有房企都是一样的。”一位开发商表示。

  高地价要求拿地企业具有雄厚的资金实力和融资掣肘,各大品牌开发商具有必然的优势。品牌开发商的“规模”能带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大,评级越高,发债利率也越低。如绿地控股等“千亿级房企”的融资成本不足5%,而一家普通房企的融资利率则一般在7%以上,没有规模的中小房企很难生存。

  但这并不代表中小型房企就只能在当前市场上做个看客,默默“吃瓜”。“现在地价越来越高,一些被透支的中小型房企只能隐退或者转型,但只要稍微有能力拿地的都会选择加入这场竞争,有地在手就算未来产品‘难产’了也能从接盘侠那里回一部分资金,而在某些情况甚至可以实现营收。这是目前成都一些中小房企的生存现状。”一位不愿具名的本土房企负责人表示。

  专家指出,楼市火热,房企急需补仓。与之相反的是,大部分房企土地储备不足,这是大小开发商奋不顾身高价拿地的原因。