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蓝光勇敢者游戏 限购潮与溢价192%购地的账本算法

2016-10-10 09:26:22 来源:观点地产网

  从最新的土地出让情况看,成都刚出台的新政并没有浇灭开发商的买地热情。

  10月9日上午,成都市公共资源交易中心以拍卖方式出让龙泉驿区大面街道一宗商住地块,土地面积4.54万平方米。这也是成都重启限购后首场土拍,而新政并不妨碍包括蓝光、龙湖在内的10多家开发商报名。实际上,大部分开发商在现场均有频繁报价的冲动。

  经过131轮竞价,蓝光以1015万元/亩一举击退龙湖,以总价6.91亿元、溢价率191.67%竞得地块,楼面价5075元/平方米。

  对于蓝光而言,此次拿地的感受或许是复杂的。一方面,在“东进战略”下,该公司过去一年将投资重心朝南京、南昌、青岛、无锡、合肥等地倾斜,成都只有数宗地入账。如今首度落子龙泉驿大面,既平衡投资风险,也巩固大本营的根基。

  而另一方面,蓝光为了回归成都付出了不菲的代价——它刷新了近年来龙泉驿土地溢价率纪录。有市场人士指,目前大面板块开发商扎堆,在售项目均价却基本在5000-7500元/平方米左右,相比之下蓝光拿地价“难免有点高”。

  对此,接近蓝光的人士对观点地产新媒体回应称,此次拿地意在为公司明后年储备货值,尽管溢价率高,但价格仍在“合理范围内”。从成都发展趋势看,城东仍属房价洼地,公司对其持乐观态度。

  溢价191.67%补仓

  资料显示,当天成都出让的地块位于龙泉驿区大面街道金枫路以东、金茶路以北,土地面积4.54万平方米(约68.04亩),用途为住宅兼容商业,容积率大于2.0且不大于3.0,可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例不大于10%。

  该地块起始单价348万元/亩,折合总价约2.37亿元。最终经过131轮竞价,蓝光旗下成都中泓房地产开发有限公司以1015万元/亩竞得,折合总价6.91亿元、溢价率191.67%竞得地块,楼面价5075元/平方米。

  这也是龙泉驿区近年来土地出让的最高溢价纪录。据观点地产新媒体不完全统计,此前三年间,龙泉驿区先后出让5宗商住地块,分别被保利、海亮、百悦、龙湖竞得,溢价率在0%-118.52%之间。

  同时有数据显示,过去十年间,上述地块周边两公里曾出让18宗地块。其中,百悦于2016年8月19日拍出楼面地价6562.5元/平方米,成为龙泉驿单价地王。而蓝光的拿地价仅次于百悦地王。

  市场评论认为,大面地块以高溢价成交,说明开发商对成都楼市的后市仍较为看好。尽管如此,在地块的具体开发上,如何定位、开发以获得市场认可并实现项目盈利,仍是蓝光要考虑的问题。

  观点地产新媒体了解,上述地块位于城东绕城外的大面板块,对外交通极为便利,区域内部品牌项目聚集度高,配备教育资源,并覆盖经开区大量的产业人群。不过,目前地块周边的商业、教育配套相对匮乏,也面临众多品牌大盘竞争。

  目前地块周边在售项目包括保利玫瑰花语、天府逸家、龙湖三千庭、中国水电云立方等,产品以刚需、刚改为主,其中高层均价在5845-7800元/平方米不等,洋房则在9500元/平方米左右。若算上土地、建安、营销等成本,未来蓝光的利润或受到一定挤压。

  在成都中原看来,区域内部住宅产品供应以刚需、改善为主,蓝光可通过打造高层、洋房等产品实现走量。

  锐理战略研究中心总经理郭洁在接受观点地产新媒体采访时则表示,尽管蓝光拿地成本并不低,但考虑到毗邻项目的龙湖三千庭目前最高价已超过1万,未来项目仍有一定的定价空间。

  不过,她也强调,目前成都进入调控阶段,市场走势仍难以预测。如果明年市场表现平稳,开发商入市的压力就不大,反之则面临一定挑战。

  蓝光账本算法

  上述人士的看法也道出了成都楼市的发展现状。和其它全国热点一二线城市一样,成都楼市也经历了过山车般的发展,过去半年市场过热,如今不可避免地迎来了宏观调控潮。

  据成都中原统计,2016年3月28日-4月3日,成都主城区、近郊县成交均价分别为1.07万元/平方米、5860元/平方米,9月19日-9月25日已升至1.20万元/平方米、6439元/平方米,涨幅分别为12.15%、9.88%。其中,城南板块价格涨幅预计普遍在20%左右。

  而成都房管局、成都发改委10月5日发布经修改后的调控文件,明确提出实施商品住房限购、申报价格管理、银行贷款管控等政策。

  具体而言,同一身份自然人在限购区域内只能购买一套商品住房,同一法人或多人在五城区、高新区、天府新区共同购买2套以上住房,信息中心可决定是否开放合同网签备案;商品住房申报价格比同时期同地段同品质楼盘成交均价高出10%以上,将受到管理。

  接近蓝光的人士对观点地产新媒体表示,成都实施新政主要是抑制过度投机炒作,保护楼市平稳健康发展。考虑到全市的改善型需求积压已久,加上房价相对处于低估水平,未来楼市发展趋势仍是向上。

  “目前成都的房价上涨主要集中在城南、城西,未来购房需求也会外溢到城东、城北,因此公司在大面拿地未来也将受益。”上述人士强调,应用动态的眼光看待蓝光拿地,楼面价5075元/平方米仍有盈利空间。

  其透露,大面板块目前仍以刚需、刚改需求为主,价格体系明显,公司或许不会在此落地“雍锦系”及“金悦系”产品,潜在的产品规划或以“公园系”为主。

  大面板块更深远的战略意义在于,它强化了蓝光在大本营的土地储备,以保证在未来拥有较为充裕的货值。

  据观点地产新媒体不完全统计,进入2016年以来,该公司仅在郫县、武侯区、成华区、龙泉驿新增4宗地块,总投资17.77亿元;相比之下,龙湖、恒大、融创等外来房企年内多次在成都抢地,其中恒大被视为销售超越保利、蓝光的最大黑马。

  接近蓝光的人士也坦承,蓝光此前坚决执行“东进战略”,相继在南京、南昌、青岛、无锡、合肥等城市落地项目,但如今也要确保成都公司在2017年、2018年有充裕的货值。“集团上市后确定了逐步增长的业绩目标,大本营也不例外。”

  根据成都透明房产网披露的数据,2015年蓝光在成都实现备案金额64.63亿元,2016年上半年备案金额30.16亿元。