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主城均价破1.1万 最火土地月房企高溢价抢地

2016-08-10 17:37:34 来源:北方网

    今年以来,通过系列政策调整,成都住房市场已逐步走向健康水平,成交量呈现较为均衡的态势,同比去年总体成交量有比较稳定的增长。

    

    观点指数 经过上半年持续性的政策干预和调控,成都住房市场的2016年总算“缓过劲来”,进入7月,成都的房价和成交量都给出了一份不错的答卷。

    

    年中业绩冲刺的6月份结束后,7月成都市场热度下滑明显,但是相比起往年,今年7月还是体现出“温热”的迹象,成交量和均价同比去年都有不同程度的上涨。

    

    同时,在房地产市场上游端的土地市场,7月也成为成都今年“最火的一月”,这一方面是由于住房市场的向好,另一方面也与成都“51条”严控土地供应有关。

    

    成都“51条”于7月正式开始实施,“51条”中包含大量对土地供应调控和鼓励企业兼并购的政策,首先就指出要控制房地产用地供应规模。

    

    7月份的成都整体土地供应量都有所下降,受此供应趋势的影响,月内一些主城及近郊较为优质的地块遭到了房企的“哄抢”,产生高溢价土地的频率有明显增高。

    

    随着宏观调控政策的持续影响,成都的房地产市场已经逐步走向健康水平,目前去化周期已经降至了11个月,成交量和均价都回升至较为稳定的水平。

    

    供需比趋于良性发展的局势下,更多的房企想要分食成都市场乃至西南市场这一大蛋糕,房企进入成都的意愿也日渐强烈。就7月来说,就有不少新晋房企通过公开竞拍、合作或收购等方式伺机进入成都市场,同时这也进一步加剧了一批本地中小房企的边缘化和行业整合可能。

    

    恒大万科龙湖扎堆布局城西下半场

    

    月内,成都房企备案销售金额前十几乎全为外地房企,一向稳居第二的蓝光本月销售额排名也掉至了第十。

    

    保利和万科的销售额十分接近,且均处于极高的月均销售水平,这主要得益于近期推出项目的热销。

    

    据观点地产新媒体了解,万科近期主要推售位于双流九江的第五城项目,已于6月下旬开盘,开盘30天已签约销售1500套,共计10亿元。

    

    而今年是万科西进战略重要的一年,接下来,将重点推进理想城、锦西润园等城西项目。

    

    另外,恒大由于在3月推出天府半岛后无较大型推盘,随着备案高峰期过去,恒大的备案销售额也开始走向下滑,但恒大于下半年将推售全新项目恒大名城(600094,股吧)和恒大望江华府,前者同样位于城西。

    

    同样,上半年龙湖主要推出九里晴川和三千庭项目,项目开盘已有数月,去化程度较高。进入到下半年,龙湖将主要发布两处城西项目,即与首开合作的高端系列紫宸以及成都第五座龙湖天街。

    

    加上华润置地的公园九里、太行瑞宏·朗诗金沙城等项目入市,城西板块下半年将出现多盘齐发的现象,城西的争夺也将愈演愈烈。

    

    主城连涨7

    

    月 均价破

    

    1.1万

    

    今年以来,通过系列政策调整,成都住房市场已逐步走向健康水平,成交量呈现较为均衡的态势,同比去年总体成交量有比较稳定的增长。

    

    另一方面,今年以来住宅成交均价呈现稳步上升的趋势,尤以主城区增长明显,已连续7个月正向增长,总体涨幅达到6.19%。进入到7月,成都主城区月均价正式突破

    

    1.1万元/平方米。

    

    据观点地产新媒体了解,7月单月,成都全域共备案成交商品房面积共计269.50万平方米,环比下降7.49%,但是同比涨幅较大,达到38.94%。

    

    虽然7月成交数据较6月有所下滑,但是纵向比较去年同期,市场整体较去年有明显的回升,相对于传统7月淡市来说,今年的成交量处于高位水平。

    

    同时,本月主城区和近郊县商品住宅成交环比上月都有不同程度的下滑,尤以近郊县变动幅度更大。

    

    本月主城区商品住宅成交面积80.88万平方米,环比下降9.21%,共成交7900套;成交均价11039元/平方米,环比微涨1.53%,均价同比去年上涨9.84%,去年同期为10050 元/平方米。

    

    近郊县方面,本月共计成交145.55万平方米,环比下降13.22%,成交套数14960套,为主城区的两倍之多,另外近郊县成交均价6230元/平方米,环比上涨4.69%,均价同比去年上涨5.11%,去年同期为5927元/平方米。

    

    图:

    

    2015.01-2016.07成都住宅成交情况统计图

    

    数据

    

    经过市场的持续调整,目前成都住房市场的库存积压情况已经得到很大的缓解。据四川中原数据显示,截至7月底,成都市住宅存量面积已经降至2000万平方米至1991.47万㎡,同比去年同期下降6.88%(去年同期为2138万平方米)。

    

    随着市场趋于良性发展,成都市场的去化周期进一步下降至10.5个月,而去年同期为12.77个月。

    

    图:

    

    2015.01-2016.07成都住房库存统计图

    

    数据

    

    土地高溢价频繁 小房企边缘化加剧

    

    7月,土地的争抢是成都房地产市场最显着的特征。从6月29日的土拍算起,成都迎来了2016年以来“最火土地月”。

    

    据观点地产新媒体不完全统计,6月29日—7月31日,成都共上市交易31宗经营性土地(其中主城7宗),最终成交26宗,终止4宗,流拍1宗,除去终止的土地成交率高达96%。

    

    其中,品牌房企共拿地13宗,有7宗产生100%以上溢价。

    

    此次土拍热由6月29日的“最热门土拍会”起始,当天推出主城11宗地,共有包括蓝光、融创、龙湖、华润、新希望、朗基、绿地、万科、中粮、金地、东原、海亮、云南城投(600239,股吧)、越秀、华宇、阳光100、鼎丰、合能、顶峰、碧桂园等40家房企到场狩猎。最终,阳光城(000671,股吧)、恒大、中洲高调拿地,溢价率均超过100%,华润置地、华宇和新希望也各自斩获土地。

    

    后进入到7月,成都土地市场再度延续该场土拍热度,溢价频繁,土地市场受热,同时有新的角色入场成都。其中,朗基溢价110%拿下中和宅地(区域单价地王),成都天投溢价超100%竞得秦皇寺板块2宗地块(传与绿城合作),优品道溢价174%拿下华阳地块,另外花样年溢价32.35%竞得郫县地块。

    

    这阵土地热潮中为成都市场带来了两位“新人”,即阳光城与绿城,同时一批久未露面的“老同志”也于近期积极补仓,如花样年、华宇等本月获得土储的房企,另外还有金地、中粮、越秀、碧桂园等一批许久未有补仓的房企也开始活跃起来。

    

    这些公开市场的动作都表明了房企们现在又进入了新一轮对成都市场的争抢阶段,这种争夺下必然导致二级市场上会产生相应的动荡,一些小型房企在这样的竞争环境下面临的生存困境逐步加剧。

    

    与品牌房企相比,这些小房企在资金实力和操盘能力方面都不占据优势,这就导致近期以来小房企被整合的频率有所增高,同时房企抱团合作也变的更加频繁。就近一两个月市场表现来看,二级市场上的收购、合作事件也足以证明这点。

    

    如7月内就传出恒大收购两处项目的消息,项目则分别来自于中铁二局(600528,股吧)和瑞升集团;另外,云南城投收购城南新国际会展中心,首开项目引入龙湖,奥园收购大东展、融创收购天合等事项都指向近期二级市场整合的加速。

    

    一方面拿不到地,一方面开发不动旧盘,成都小房企们走向越来越边缘化的境地。