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货币地王多因素共推房价上涨 二手房市场高烧不退

2016-08-05 10:39:27 来源:中国经济时报

 “这一轮房价上涨多少让人有些猝不及防,涨幅大、速度快。”中国经济时报记者采访的多位北京、南京购房者表示,今年年初时,开发商以及专家对楼市大都持谨慎态度。但从当前的上涨势头来看,楼市再次验证了它的不可预测性。

  上半年热点城市房价加速上涨

  如果要评选2016年上半年房价涨得最“疯狂”的地方,南京一定会入选。

  “原本没那么着急买房,但自从春节时就不断有消息说南京房价涨得太快,我也有点坐不住了,跑了几个项目都发现,几乎几天一个价格,简直疯了。”南京一位 购房者李正军(音)告诉记者,之前自己一直在关注南京市浦口区“正荣润江城”项目,但因为要和家里人商量,再加上总价相对较高,一直也在犹豫,没想到开盘 时价格已经涨到了22000元/平方米,与2015年10月自己关注时的价格相比,每平方米已经涨了五六千块钱,后来再一犹豫,中意的户型已经卖光了。 “现在我还没买呢,一方面觉得再不买还得涨,一方面又觉得现在买了没准是高位接盘,又想再等等。”李正军说,房价涨成现在这样,他也不知道该不该买了。

  从今年年初开始,南京的房价涨幅曾经一度位居全国前三。统计数据显示,4月份南京新建商品住宅价格连续第14个月上涨,环比涨幅更是创下2009年以来的新纪录,达到4.4%,仅次于合肥、厦门,位列70城市中的第三位,将北上广深四个一线城市统统甩在后面。

  从国家统计局发布的6月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据来看,在新建商品住宅方面,合肥、厦门、南京三个热点二线城市依旧是全国新建商品住宅 的领头羊,相比5月份涨幅分别达到4.9%、4.7%和4%。据统计,截至6月底,厦门、南京、合肥这三个城市的房价已经较去年同期分别上涨了34%、 31.5%和29.1%。

  与二线城市相比,北上广深的住宅价格今年上半年也是奔跑在“快车道”上。

  以北京为例,中原地产数据显示,今年上半年,北京商住房销量频刷新高。其中,4月份商住房销售占比超过当月全部住宅成交量的一半以上,通州区的商住成交量更是达到66%。

  自北京通州区成为副中心以来,房价一路飙升。“通州绿地中央广场·悦公寓项目去年年初入市的时候大概是33000元/平方米,收盘的时候已经涨到了 45000元/平方米,涨幅达到了30%。”购房者童小姐告诉本报记者,自己作为工薪阶层,在通州买房的难度越来越大,单价越来越高,面积只能越选越小, 就这样压力依然很大。

  据上海中原地产数据显示,7月上海一手市场新建商品住宅成交面积达到131.4万平方米,环比增加5.2%。在改善型、中高端楼盘活跃推动下,成交均价再创历史新高,为37319元/平方米,环比上涨1.9%。广州、深圳也均有涨幅。

  业内人士认为,一线城市商品房销量之所以如此火暴,主要是因为住宅长期限购,再加上大家对城市未来房价上涨有预期,而在此预期下,一线城市商品房销售未来仍将呈现量价齐升。

  二手房市场“高烧”不退

  北上广深等一线城市和二线热点城市房价在今年上半年上演了楼市的又一次“疯狂”后,二手房市场价格也随之开始量价齐涨、“高烧”不退。

  苟女士在北京一家科技公司工作,年收入约25万元以上,从今年5月开始,想把孩子接到北京来团聚的苟女士开始看房子,由于首付要控制在80万元以内,所以只能在北京五环外选择项目。

  “看了两个多月,中意的房子没买到,房价却已经涨了至少20%-30%,感觉很郁闷。”苟女士告诉本报记者,她最开始是在天通苑小区寻找合适的房源,结 果发现几乎看过的二手房中70-80平方米的首付都要100万元甚至以上,感觉有压力后就开始看天通苑更往北的房子,如冠雅园小区,好不容易看中一套房 子,结果最后快交易时发现因为存在担保纠纷,最终又放弃了。但此时半个月过去了,冠雅园小区的二手房价格又涨了,没办法,不得不继续往北边找房源,最后到 了北六环附近的北七家镇西湖新村、温泉花园等小区看房。

  苟女士说,就在不断看房的一个多月时间里,原来看过的二手房价一套少的涨了十多万元,多的涨了二十多万元。以西湖新村、温泉花园为例,今年6月份时二手 房价格为19000元-21000元/平方米,现在已经涨到了28000元-30000元/平方米。“涨得太快了,虽然选择的小区偏远再偏远,但手里的钱 好像永远不够首付。”苟女士说,她已经后悔买房买晚了,不知道以后还能否买得起了。

  在国家统计局发布的70个大中城市6月份二手房价格中,北京二手房环比上涨1.4个百分点,同比上涨33.4%;上海二手房环比上涨2.2个百分点,同 比上涨30.5%;广州环比上涨1.6个百分点,同比上涨19.7%;深圳环比上涨0.8个百分点,同比上涨38.5%。

  与此同时,二线热点城市二手房价格也是一路上扬。据合房网二手房数据中心显示,7月合肥市二手房挂牌均价14052元/平方米,环比上涨4.5%。虽然为了控制房价过快上涨,合肥也实施了限贷政策,但从市场反应来看,限贷对楼市影响有限,不影响房价继续上涨。

  合肥一位二手房经纪人告诉本报记者,不断攀升的地价让大家对后期合肥房价预期看涨,二手房卖家惜售、随意涨价现象增多,甚至有卖家签合同前临时涨价60 万元。对购房者来说市场变化太快,想买房越来越难。同为房价飙升很快的南京虽然二手房成交量与3月份的巅峰期相比已经下滑超过3成,但中国某研究院发布的 7月份全国百城房价显示,南京7月份主城二手房价格涨1.28%,依然维持小幅度上涨的趋势。

  多因素共推房价上扬

  对于这一轮房价快速上涨的原因,多位房地产业内人士表示,除了热点城市刚性需求旺盛外,货币超发、地王频出等原因对房价上涨也起了很大的助推作用。

  同策咨询研究部总监张宏伟在接受本报记者采访时表示,从需求角度来看,这一轮房价上涨幅度较大的是三个经济圈中的核心城市,因为这些城市经济更发达、人 口更集聚,因此需求也更旺盛。从市场指标来看,这些城市的去库存压力更小,而通过这一轮的快速销售,去化率很高。背后反映了城市土地供应量有限,导致市场 的开发供应量有限,再加上市场需求相对旺盛,常住人口数量保持持续增长,购买力也在不断增长,从这个角度来看,一线城市和二线热点城市房地产的供求关系仍 然处于供不应求的状态。

  “上述这些城市越来越没有去库存的压力。”张宏伟说,因为在市场低迷时,这些城市去库存压力本身就不大,而当市场一旦复苏好转,这些城市也会在全国率先复苏好转起来,这从这一轮房价上涨的过程就可以看出。

  除了需求旺盛外,更为关键的原因是资金过度聚集的结果。据央行统计数据显示,2016年一季度,我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%,增速比 上年末高出1.3个百分点,比各项贷款增速高出7.5个百分点。有分析认为,当资金过度聚集楼市,使得年初以来北京、上海、深圳、南京等热点城市住房交易 价格大幅上涨,一度引发社会恐慌性购房需求,进一步加剧了房价对收入和租金的偏离。

  北京万城联行有限公司总经理孙鹤

  在接受本报记者采访时表示,从2015年起,房贷新增数额就大幅上升,而到了2016年增幅更大,半年的新增额已接近2015年全年数额,这正是这波一线城市和部分二线城市房价暴涨的关键原因之一。

  “货币政策确实起到了推动作用。”孙鹤说,自2014年年底,央行开始降息、降准,累积到目前,资金成本已经大大降低,而且贷款环境也比较有利于购房者。

  除此之外,地王频出,房价预期也会进一步上扬。孙鹤表示,在土地财政的影响下,近几年一些热点城市的土地供应量非常有限。以北上广深等一线城市来看,由 于当前市区土地稀缺,核心地区土地几乎没有也导致了市区新开楼盘价格高涨。可以说,外围地区在地王的催生下房价上涨预期强烈,也促使了市区房价的进一步上 扬。