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融慧财经:土地市场挤泡沫 富力地产估值吸引

2016-08-01 11:21:01 来源:中金在线

  习近平主席于政治局会议做出"抑制资产泡沫"的指示,中证监近日出言禁止房企透过再融资拿地及偿还银行贷款,意图从资金源头抑制愈演愈烈的土地市场泡沫。此举或令高追地王、囤地坐等价升的企业,面临利润削弱的风险。而拿地稳健、土储集中于地价较健康城市的内房股,前景可看高一线。

  今年国内地王盛宴来势汹汹,新华社报道,上半年全国50个主要城市冒出200多宗地王,堪称有史以来高价地最密集涌现的半年,总土地出让金额首次突破万亿元人民币大关,苏州、南京、合肥等城市成交额按年升幅超过200%。其中,过半地王由中国电建、招商、华侨城、保利等国企央企夺得,或与其为在国企改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关。

  在地王频出的示范作用下,整体土地市场高烧不退,价格泡沫迅速膨胀。据Wind数据,全国100个大中城市中,一线城市住宅土地的成交溢价率从1月的24.9%,大幅飙升至6月的147.1%,年初至今仅在4月因楼市调控收紧而暂时冷却,5月起便迅速重拾升势;二、三线城市6月溢价率分别报77.6%及49.5%,而其去年同期仅有20.8%及2.5%。

  分析认为,土地市场火热的根源在于,去年以来国内流动性颇充裕,资金便大举涌向地产,令融资成本屡创新低的内房企业,投地步伐愈加激进。不过,近期政府已开始从资金源头打压房企投地热情,中证监收紧上市房企再融资就是一例。据人民网报道,证监会官员日前表示,不允许房企通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于地产建设,而不能用于投地和偿还银行贷款。

  总而言之,政府已着手从根源抑制土地市场泡沫,融资收紧下,高追地王的内房企业恐无法继续实行囤地策略,盈利前景堪忧,甚至有资金链断裂的风险。分析人士建议,投资者不妨留意土储集中于泡沫较少城市、拿地节奏稳健的内房股,如富力地产(02777.HK)等。

  总部位于广州的富力去年底发展中物业项目当中,广州项目占比最多,可售面积达129.4万平方米。而去年总销售额中广州的协议销售占当中的21%,达111.85亿元人民币,为所有城市中最高,而第二则是另一一线城市北京,协议销售达103.53亿元,占19%。

  花旗报告指,富力前景整体稳定,于一、二线城市有良好的土储,而利润率料亦可能较同业佳。该行维持"买入"评级,目标价13.18元。

  中金也预期,富力在960亿元的可销售资源中,约300亿元的资源将于下半年推出,基于集团70%至80%的新项目预期去化率,公司将轻松完成600亿元的年度销售目标。投资者可于11.6港元,目标价13.3港元,跌穿11港元止损。