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地王潮遭遇信贷波动 下半年房企资金链隐忧

2016-07-12 10:34:23 来源:21世纪经济报道

    宽松货币政策和天量信贷催生了上半年楼市的疯狂,各地更诞生了逾200幅高总价地块,动辄数万的单价地王也有数十幅。然而这个盛宴,在下半年是否能延续?

  “我们在2015年就判断,今年下半年市场会步入调整。”7月11日,广州一家大型房企内部人士对21世纪经济报道记者说,下半年调控政策和信贷会结构性收紧,防控风险是第一位的。

  基于这一判断,该公司2015年下半年至今在销售上采取快速去化策略,在土地资源获取上,则几乎没有在公开土地市场拿高价地,而是把目光投向了并购和旧改。

  这几乎是万科、保利、中海外、碧桂园、恒大等多家超大型公司的共同选择。

  一旦2016年下半年市场调整销售下滑,开发贷和按揭贷款收紧,势必会影响房企的资金链,一些激进拿地的公司可能面临市场调整带来的压力。

  二线地王潮

  中原地产研究部统计数据显示:2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中溢价率超过100%的地块达到了109宗,溢价率超过50%的地块更是多达167宗。

  前6个月,全国主要的50大城市合计土地出让金高达10243.7亿,历史首次突破万亿,而在2015年同期则只有6973.14亿。

  值得注意的是,地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市。二线城市成为2016年地王出现最多的区域,其中最主要集中在南京、苏州、合肥等城市,具体来看,2016年上半年的219宗高总价地块中,武汉11宗、天津14宗、苏州27宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗。

  进入7月,地王潮仍在向更多的城市蔓延。7月前10天,全国单幅地块成交金额超过5亿的地块达到了29宗,其中溢价率超过50%的地王地块(叠加北京一宗高总价)合计达到了18宗地块,仍集中在二线城市,其中南京、杭州、郑州是地王出现的主要区域。

  中原地产首席分析师张大伟认为,在热点城市出现了普遍性的、地价超过房价的现象。这种不理性不健康的拿地行为,导致房地产市场后续酝酿巨大风险。

  事实上,地方政府已经注意到了土地市场过热的问题。苏州和南京均实施了土地拍卖的“熔断机制”,即为热门区域内将出让的土地设置最高限价,当竞价达到最高限价时,终止土地出让。业内人士预计,土地供应政策在下半年将进一步收缩。

  信贷部分收紧

  进入2016年二季度,房地产调控趋势出现了明显改变。

  过去一年多的调控主要方向是去库存,各种宽松政策次第出台。但在系列刺激政策影响下,部分城市出现了非常明显的量价快速上涨现象,这迫使政策开始“因地制宜”,甚至一城一策。

  光大证券分析师詹帝指出,信贷政策较年初的全面宽松有所收缩:2016年首4 月新增人民币贷款同比增4.6%达5.16万亿元人民币,M2货币供应同比增长12.8%。2016 年二季度末,货币供应及人民币贷款有所收缩。

  住房信贷也随之收缩。6月21日下午,合肥在二线城市中率先出台住房限贷政策,实施认房又认贷,在维持首套房首付比例25%的同时,将二套房和三套房的首付比例分别提高至40%和60%,并自7 月1 日起正式执行。

  7月9日,厦门市下发了住房信贷调控新政,对部分情况下购房按揭贷款和公积金贷款的首付比例进行了上调,以抑制投机性购房,该政策将于7月15日起施行。

  中金公司分析师宁静鞭认为,厦门市此次对商业购房贷款和公积金贷款均作出调整,按揭信贷收紧,降杠杆抑投机,释放出政策转向信号有助于降低楼市热度,减少房地产市场泡沫。

  这也是今年以来第3个非一线城市限贷,政策进入中性期。自3月一线城市出台楼市新政以来,4月廊坊、6月合肥、7月厦门均出现了收紧按揭信贷的措施,

  由于行业周期进入了价量齐涨/价涨量缩阶段,近期各地城市信贷政策小幅调整说明调控政策已经从“友好期”逐步转向“中性期”,未来因城施策格局会更加明显,而市场呈现过热现象的武汉、郑州等城市未来调控概率加大。

  张大伟也认为,在市场分化的基础下,调控政策也开始了明显的分化,“托底盖帽”开始出现,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策,包括上海深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧;未来房地产调控政策将不仅是分城施策,更多将会升级到一城一策。

  去金融杠杆则是“盖帽”政策的主要特征,类似厦门、合肥这样价格上涨过高过快的城市,未来去杠杆将成为主流政策取向。

  不过,中信证券分析师陈聪指出,由于基准利率在短期很难提升,而经济增速略有放缓,也使得银行对不良率较低的个人贷款业务更加重视。按揭贷款利率还会在一段时间内维持在较低的水平。在按揭利率不收紧的情况下,楼市并不会因为行政调控而发生方向性的逆转。

  他表示,房地产市场的先行指标在7月初发出了乐观信号:10大城市可销售面积为8100万平米,比年初下降了10.7%;楼市可能在2016年三季度走出短暂的调整期。预计全年的房屋销售速度将呈现N型走势,下半年仍有热销窗口。

 资金链风险

  当史无前例的地王潮迎面遇到信贷收缩,部分房企将面临资金链紧绷的风险。

  倪鹏飞、丁如曦在中国社科院财经院《中国住房发展报告》中指出,房地产信贷增长波动较大,房企资金来源松紧失当交替频繁。2016年2月至5 月,房地产开发资金来源中个人按揭贷款迅猛攀升,同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%,而2014年4月至12月连续 同比增幅为负。

  另据国家统计局数据显示,今年1-5月份,房企到位资金53681亿元,同比增长16.8%,其中定金及预收款14840亿元,增长35.2%;个人按揭贷款8838亿元,增长58.5%。

  其次,房企负债率创历史新高。中国房地产协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,房企净负债率均值为96.09%,比2014年上升7.23个百分点。截至6月22日,今年房地产业发债规模超过4500亿元。

  此外,三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂风险,尤其一些中小房企通过非正规金融融资面临违约风险。

  上述报告预计,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

  前述大型房企内部人士认为,考虑到下半年房地产销量回落预期,楼市成交重回冷静,上半年占据房企资金来源半壁江山的个贷、定金+预收款,将受到明显影响,进而影响房企的资金链。

  张大伟认为,去年至今全国一二线城市出现地王潮的根本原因还是,资金充裕下的资产荒,其中有很多泡沫成分。对于一二线城市来说,未来一年房价上涨不超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将带来巨大风险。

  以北京为例,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿。

  从地王的平均成本价看,楼面价平均高达3.8万,按照基本成本测算,销售价格需要在6万左右,而目前北京的房价销售均价在3.5万左右。

  对于上述1919.38亿地王来说,未来3年如果销售额不到2000亿以上,很可能出现部分项目的资金链风险。

  上海同策咨询研究部总监张宏伟也表示,房企的无止境扩张战略导致其在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。当企业扩张的盲动性与2016年下半年市场调整期相遇时,资金面的需求与市场流动性趋紧的矛盾将日益突出,这类房企容易出现资金链危机。