登    录

第三方登录

和讯西南房产

QQ登录

武侯四宗地块集体出货 万达旁地块溢价可期

2016-06-30 11:12:51 来源:

  经历了漫长的土地荒后,主城区将要集体出货了。今日,武侯区迎来四宗土地齐齐入市,总计出让面积共计151亩,其中不乏地段优越地块。据业内评估结果看来,该次土地拍卖必将引发一场激烈的开发商“抢地”大战。


  8号宗地面积较小 可发挥空间有限


  8号宗地位于武侯区机投桥街道办事处半边街村2组,面积合计17.2027亩,可开发面积不大于34405平方米(其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%)。


111111111.jpg


  观察员实地探访发现,目前地块已经打围。与蓝光金双楠项目一街相隔,项目旁的金茂诚品上院已入住。但是地块以西为企业待拆迁用地,且已经完成出让的地块也尚未完成土地整理,品相较差。同时,地块临街一面有未拆迁的汽修店,影响项目品相。


  “当前区域内属于房地产开发的‘空白’区域,给人以城乡结合部的印象。道路交通虽发达,但公共交通较为不便。区域内缺乏大型生活配套,主要依托三环内的龙湖金楠天街,且区域内主要以底商为主,居住氛围欠佳。蓝光金双楠的商业项目呈现后,将对区域商业配套有所改观。”四川中原地产策略中心主任鲁敏告诉观察员。


  事实上,区域主要以住宅用地为主,近几年土地出让热度有所上升,但相比成都其他区域仍较低。2013年蓝光以楼面价6900元/㎡拿下该区域两宗地块,后打造成蓝光金双楠项目。2015年顶峰集团以楼面价5930元/㎡拿下区域内128亩地块,项目暂未呈现。从两大开发商的拿地情况来看,地价偏高,操作难度较大。


  同时,宗地自身面积小,利润空间薄,品牌实力房企兴趣不大,对于中小开发商或有机会;与此同时,地块所处的区域环境较差,居住品质低,配套还有待完善,后会有来自顶峰项目的直接竞争以及万科第五城项目的间接竞争,对项目去化或造成一定难度。


  “周边环境和配套还有待完善,自然资源缺乏。结合周边项目来看,该片区还是适合打造中小面积的刚需项目。同时,宗地块面积仅有17亩,可发挥的空间有限。”鲁敏分析到。


  9号宗地周围品相较差 区域限高可打造围合式洋房


  9号地块位于武侯区金花桥街办江安河村1、2组,簇桥街道双凤村1、2组,地块合计69.6766亩,可开发建筑总面积不大于92902平方米(其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%)。


2222222.jpg


  观察员实地探访发现,目前地块已经打围,地块完整方正。地块临武兴路主干道,但武兴路西北侧品相较差,全为自建房,地块东南侧及西侧品相相对较好,宗地处于合力达新锐项目和中铁金花国际城及咏乐汇之间。


  地块位于规划打造“城南金三角”的金花镇,将打造成以休闲人居、休闲商业、休闲文化为主题的新型城镇,依托武侯科技园区前景较佳,另外区域交通较为发达,武兴大道、成双大道直达,此外还临近地铁3号线二期双凤桥站。“但是地块现阶段周边环境差,发展滞后,‘城中村’现象严重,生活配套缺乏。”鲁敏分析到。


  近三年来区域成交价格走高,未来仍有上升空间,主力产品面积段集中于70-90㎡,但刚改产品需求攀升。同时,区域库存压力小,去化周期仅3个月,在售项目多处于尾盘销售阶段。


  “地块受地块面积、航空限高和容积率影响,适合打造洋房+小户型住宅,后期的溢价空间更大。”鲁敏建议到,住宅在限高条件下布局围合式洋房,布局在地块东侧。西侧布局围合式小户型住宅,沿西侧及南侧道路可布置底商,但受制于区域品相,打造存在一定难度。


  10号地临近武侯万达  高溢价可能性较大


  据资料显示,位于武侯区簇锦街道办事处高碑社区2、4组,顺江村7组的十号宗地,净用地面积34926.42平米,合52.38亩。该土地为二类住宅用地,且商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%,建筑密度不大于22%,且建筑物受到高度限制,建筑物最高点相对地面高度约56米。


  据观察员走访发现,建筑物已经全部拆迁,但堆放部分建筑垃圾,临近跨线桥主干道,与三环距离较近,项目周边生活氛围较为浓厚。值得一提的是,项目配备完善的商业配套,在1公里内有即将开业的武侯万达广场和已经开业的成都大悦城。


  该地块处在新双楠板块规划的腹心位置,已经有置信丽都花园城、保利花园、华宇楠苑、珑熙郡、中海锦城、中铁骑士公馆等项目。据吉信行(成都)市场部经理贾婷媛介绍到,区域内住宅项目除个别定位高端,大部分以首置首改的刚需产品为主。由于开发商的资质等原因区域内项目品质跨度较大,均价跨度也较大,集中在7500-10000元/㎡不等。其中大品牌开发商的项目的成交量和价格均较高,如保利花园。


  从近三年的土地供销来看,2014年开始顺江村板块土地供应7宗,成交5宗;2015年供应5宗,成交5宗;2016年供应4宗。吉信行(成都)市场部经理贾婷媛分析指出,该区域内的土地成交均价均较高,成交土地楼面价集中在4000-6350元/㎡,近三年最高溢价达到了75.85%,最高楼面价格为6350元/㎡,土地市场成交可谓火热。


  分析师表示,该区域内北行1公里内有中粮大悦城,南行0.5公里内包含武侯万达,商业配套齐备,且西南食品城搬迁后,有两个学校规划,教育资源也为地块加分。虽与三环路隔一个公园绿地,但据估算,绿地面积仅有30-40m,对于三环路的噪音,并没有起到较好的隔绝作用,且地块东南区域多为老旧住宅和厂房,后期拆迁影响较大,并对整体板块品质的提升,有着较大的影响。


  张文迪还介绍道,武侯政府一直在着力打造内、外双楠,从地铁引入以及各大开发商的进驻,可以看出后期的潜力是较大的。他建议开发商拿下,并且认为该地块打造难度并不大,适合具有一定知名度的开发商打造。由于这个区域的认可度并没有达到较高值,需要一家有知名度的开发商,通过自身品牌力的吸引,以品牌认可度建立购房者信任。


  据西南财经大学经济学院副教授刘璐分析指出,该地块在行情好的时候,可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价:1448.9万元/亩,楼面地价:6750元/平方米。此时溢价率为60.70%。同时,刘璐还给出低位评估价,为1399.37万元/亩,楼面地价:6518.82元/平方米。此时溢价率为55.21%。


  11号地块规模过小   周边项目以刚需为主


  本次拍卖推出的第十一号宗地属于顺江村板块,靠近太平村板块。据资料显示,该地块位于武侯区簇桥街道簇桥上街(原生产路9-27号B-13地块),净用地面积7832.12平米,合11.74亩,该土地为为二类住宅用地,且商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%,建筑密度不大于26%,且建筑物受到高度限制,建筑物最高点相对地面高度约54米。


721934865457998053.jpg

(十一号宗地)

  据观察员走访发现,该地块平整,周边多为老旧小区。地块周边新项目相对较少,目前有蓝光金悦城、绿地-圣路易名邸、蓝润广场等为数不多的项目。由于该地块周边的家居业、汽贸业、鞋业等传统贸易发达,环境所致,大多项目仍以刚需为主。据吉信行(成都)市场部经理贾婷媛介绍,地块周边在售项目中,蓝光金悦城价格最高,均价在10000元/㎡左右,客群主要是地缘性客户。


  该地块所处区域位于武侯新城城市改造核心位置,未来有地铁10号线及9号交汇。从近两年年土地拍卖情况来看,共有5宗地块成交出让,簇桥区域已然成为近年土地的热销区域。成交楼面地价在2960-6350元/㎡之间,随着主城区土地越来越少,簇桥已成为很多开发商争抢之地,溢价率与楼面价不断刷新,土地市场呈现火热之势。


  贾婷媛表示,该地块周边的改善需求依然存在,加之周边汽贸业、家居业、鞋业等产业支撑,住宅需求比较旺盛,刚需与改善项目表现还是值得期待的。值得一提的是,传统行业对周边居住大环境的影响暂时还无法逆转,环境改造或许应提上日程。


  同时她表示,在传统行业及老小区的影响下,该区域的商业配套需提档升级,在传统商业板块也可尝试综合体,就如五块石的龙湖北城天街一样。她建议该地块适合对住宅项目结合商业项目有经验的开发商进入,以带动该区域的商业氛围。


  据西南财经大学经济学院副教授刘璐分析指出,该地块在行情好的时候,可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价:1822.3万元/亩,楼面地价:11884元/平方米。此时溢价率为243.78%。同时,刘璐还给出低位评估价,为995.96万元/亩,楼面地价:6495.36元/平方米。此时溢价率为87.89%。


  宗地信息


  八号宗地:


8号.jpg


  宗地位置:武侯区机投桥街道办事处半边街村2组


  用地面积:合17.2027亩


  土地用途:城镇混合住宅用地


  容积率:不大于34405平方米(其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%)。


  起拍价:3250元/平方米


  成交单价:-----


  成交总价:-----


  竟得者:-----


  九号宗地:


9号.jpg


  宗地位置:武侯区金花桥街办江安河村1、2组,簇桥街道双凤村1、2组


  用地面积:合69.6766亩


  土地用途:城镇混合住宅用地


  容积率:不大于92902平方米(其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%)。


  起拍价:4125元/平方米


  成交单价:-----


  成交总价:-----


  竟得者:-----


  溢价率:-----


  十号宗地:


图片3.png


  宗地位置:武侯区簇锦街道办事处高碑社区2、4组,顺江村7组


  用地面积:合52.3896亩


  土地用途:二类住宅用地


  容积率:计入容积率的总建筑面积不大于112343平方米


  起拍价:4200元/平方米


  成交单价:-----


  成交总价:-----


  竟得者:-----


  十一号宗地:


图片2.png


  宗地位置:武侯区簇桥街道簇桥上街(原生产路9-27号B-13地块)


  用地面积:合11.7482亩


  土地用途:二类住宅用地


  容积率:计入容积率的总建筑面积不大于18013平方米


  起拍价:3457元/平方米


  成交单价:-----


  成交总价:-----


  竟得者:-----