登    录

第三方登录

和讯西南房产

QQ登录

“成都楼市51条意见” 土地关注哪些点

2016-06-23 10:52:58 来源:观察家

  6月21日,成都市人民政府发布《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》文件,其中就住房消费,有效化解房地产库存,促进房地产市场平稳健康发展等多方面提出意见,较为细化的意见条例引起业内人士广泛关注。


  本次意见共计提出51条,其中鼓励农民工买房、优化预售政策、深化土地市场调控等多条政策可实施性较高,而鼓励商业及写字楼自持的意见在观察家智库专家赖瀚林看来难落实;其中关于“控制房地产用地供应规模”的意见在观察家智库专家赵忻看来会导致土地价格上升,而对于房地产开发商而言,他们更关注的一条是推盘销售周期和预售条件的变化,这会增加开发商的资金压力。更多关于本次“6.21成都楼市供给侧改革意见51条”的解读如下:


  朱伟:条例出台促进需求调节 避免开发商无序竞争



  中国商精联执行主席 成都雅士林地产总裁 朱伟


  供给侧的改革能促进需求的调节,促进市场的发展,从而避免开发商无序的竞争。


  “意见”出台是希望避免市场出现大量不符合需求的产品,调节过剩产能。特别是二胎全面开放之后,家庭结构由原来的一家三口变为一家四口,改需市场就会越来越大,如果还是大量开发套一、套二产品,开发出来的产品就是过剩的产能。


  房产市场的供给侧改革是为促进房地产市场的健康发展。事实上,供给侧改革目前在全国各地都在进行试点,是这一两年的热词,而房地产的供给侧改革其实最近才出现。国务院出台的关于住宅租赁政策,便是供给侧改革的一种尝试和探索。


  商业地产方面则出台了“商改住”,成都商业目前也是严重的产能过剩。


  “商改住”允许新建的商业项目直接改为住宅项目,已经建成的可以通过改造改成租赁住房,这样便可以促进市场的繁荣发展。


  成都出台房地产市场供给侧改革条例也是一种试点工作,政府会根据市场的变化情况进行总结,有成效的方法和思路会逐渐保留下来。


  赵忻:预售条件变化增加房企资金压力 土地价格可能还会走高



  四川中原地产顾问事业部总经理 赵忻


  本次“意见”我理解的关键词,一、去库存的保证。从市场监控到土地供应到上市土地性质和产品结构的分类把控,通过市场合理去化库存。二、其中对于预售政策部分,因为这个关注到整个项目开发,推盘销售周期,预售条件的变化,相对以前的市场,开发商在资金上面会有一些压力。我觉得这条规定可能是业内比较关注的一个政策。三、未来土地价格变化的影响。通过区域监控,未来土地会市场化的控制各个区域的供给计划。而这一变化我觉得对于未来土地价格会有一定的影响,未来土地价格可能还会相对走高。四、中心城区整体的控规,包括分区域这块以及旧城改造这些。但是大方针还是以去库存为方向来提的。


  “意见”中15条:对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。在我看来这个条例依然对去库存有帮助,另外就是鼓励购买首套房,传统认知上90平米以下是刚需,从成都房地产居住面积看得出来,成都市每年平均面积大概在85平米左右,包括上户政策也是卡在90平米。


  赖瀚林:对多数房企来说自持物业不现实



  成都天坤房地产开发有限责任公司副总经理 赖瀚林


  房地产市场政府后续的监管会越来越强,由政府主导的房地产市场会给开发商带来难度,销售和招商等方面要求更专业化。


  开发商传统的思维就是项目建设完成就“跑”。而现在更需要后期的运维。本次“意见”中鼓励房地产开发企业自持商业、办公物业并进行统一招商、整体运营的提议,对于多数房企来说基本上是不现实的。


  对开发商而言其实大多数都是不愿意去自持物业的,自持是很考验开发商资金实力的,中小开发商大部分的资金来源都是依靠银行贷款,后面再市场运作。除大房企且商业实力过硬的房企以外。


  张裕鹏:提高预售门槛降低市场风险 开发商拿地会更加谨慎



  戴德梁行成都区总经理 张裕鹏


  在过去供给侧的调整政策中,更多的是通过销售端进行调整,而本次政策是通过供应端进行调节。


  而且该政策也提高了预售的门槛,这对市场来说是打开了一个窗口期,可以消化一部分现有的存量,降低整个市场的风险。同时,预售时项目层数的限制意味着增加了开发商的资金成本,开发商拿地会更加谨慎。


  政策上鼓励农民工进城购房,我们认为是一件好事,城、产业、人是城市化进程中不可缺少的部分,农民工及农民工子弟的进城有利于大量存量物业的销售。


  王妍:修正房地产市场政策 促进库存去化



  好屋中国成都公司总经理 王妍


  “意见”的核心是,地产公司集中化、专业化。


  政府希望通过加大对房地产的扶持拉动内需。无论是税费的减免,重点去库存,还是增加购买人群的购买力,都是希望成都住宅市场良性发展。


  成都市场在一二线城市来讲的话,整体的房价上涨幅度比较平稳,这其实和成都市场的整体库存有关系。“意见”是把库存周期和供地挂钩,中短期来看整体市场应该会呈现明显地上涨趋势。


  张建华:提高房地产准入门槛 降低购房者风险



  睿意德成都公司总经理 张建华


  提高预售条件将考验开发商的实力,未来市场将有一个准入门槛的问题,这对消费者来说是好事,它可以降低购房的风险。


  而按区域进行条件土地供应也有利于土地市场的发展,毕竟现在有太多的同质化商业和住宅项目,从政策面来讲这将起到一个很好的引导作用,市场不健康,政府出面引导,这对消费者来说也是一个保护。