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万科郁亮:“三道杠杆”对所有开发商均是挑战,未来将进入管理红利时代

2020-09-27 09:02:29 来源:蓝鲸财经

郁亮表示:中国房地产有三个阶段,2002年之前是土地红利阶段,“招拍挂”之后是金融红利阶段,而“三道杠杆”之后,是管理红利时代。

多年以来,“房地产的本质是金融”似乎早已深深植入企业的内心之中。正因如此,当“三道红线”在8月下旬不期而至后,似乎从未缺席每一个重要场合。

9月25日,在云南昆明举行的万科媒体交流会上,董事会主席郁亮阐述了自己对“三道红线”的看法:这是行业重大游戏规则的改变,进而影响打法的改变。“对于所有的开发商都是挑战,我们不希望行业出现跑路现象。”

 “中国房地产有三个阶段,2002年之前是土地红利阶段,“招拍挂”之后是金融红利阶段,而“三道杠杆”之后,是管理红利时代。”在这家头部房企的掌门人眼中,“三道红线”不仅具有划时代的意义,也标志着金融红利的落幕。

“几年前就觉得应该是现在这种趋势,国家的发展不应该是依赖房地产的发展,明年全面实施政策跟过去阶段都不一样了,原来所有的优势和做法都不成立,回到’归零’阶段。”郁亮进一步表示,万科从财务纪律提高到财经纪律,财务纪律是不能做假账、成本分摊等,财经纪律要把投资纪律等等都含在里头,因为这次的监管是穿透式的,明股实债、表内表外全覆盖。“之前的财务技巧是没有任何作用的,这对所有的开发商都是挑战。”

“但客户、产品这一点都是不变的。”在今年媒体见面会上,郁亮身着印有“筋厂制造”的T恤,意为对客户服务需要“一根筋”。“随着游戏规则的改变,不知道怎么玩的时候,就只能采用以好产品、好服务为主的竞争战略。”

在“三道红线”的话题之外,谈及万科之后的发展机会,郁亮认为中西部和北方有更多的发展机会,在他看来,这些区域万科本来发展的基础也都不错,未来要更快地加大投资力度。

根据今年中报披露,万科中西部实现营业收入402.07亿元,占总营收比例为29.11%,仅次于上海区域;而在报告期内,北方区域实现营业收入162.14亿元,占比约为11.74%。

在郁亮看来,目前很难以某个指标衡量实现目标。“首先是战略上不能犯错,要做正确的事情,比如长租公寓只有在不断参与过程中才有机会,机会留给有准备的人,万科大体赛道是完整的。”

此外,郁亮表示,当下不能用利润、收购等来衡量目标;第三点则是长期主义,不要变来变去,一以贯之地把该做的事情做好;第四点是均衡无短板,不能有明显的短板,这会让整个系统崩溃。

值得一提的是,今年以来,受到更多关注的物管企业也获得许多新的身份——疫情下最后一公里的守护者、资本市场的宠儿,同时也包括“锦旗”事件中的争议角色。

在本次交流上,物业事业部执行官朱保全再次回应了“锦旗”事件,在他看来,万科物业做到了应做的事。 “多个业主在一起,很难达成细节性的一致。”

此外,朱保全亦剧透了万科物业未来的动作:未来一个月,万科物业会就城市物业发布一个新的品牌,三驾马车共同前行,为属地提供更多服务。

据悉,目前,万科的城市服务已经进入珠海横琴、雄安新区、鼓浪屿、郑州二七区等城市空间。据朱保全介绍,在万物梁行、以及新品牌分别对应商写、城市服务业务后,万科物业将聚焦住宅板块。