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燥热的南宁楼市:等待落下的调控之剑

2020-08-14 17:47:28 来源:和讯房产西南频道

   

(南宁大桥与五象新区     摄影:陈青蓝)


      南宁的楼市就像这个城市懊热的夏天一样,热得让人喘不出气。

      8月14日,国家统计局发布的7月份70大中城市商品房价格指数出炉,7月份南宁新建商品房价格环比上涨0.7%,同比上涨11.2%,同比涨幅居全国第6名。而从成交量来看,从疫情高峰期过后的3月开始,南宁市商品房成交量实现连续5个月持续上涨,7月份成交商品房套数超过1.8万套,环比上涨13.2%;成交面积153.6万平方米,环比上涨21%,成交量连创今年新高,同比2019年7月则上涨27.5%。从房价来看,6月份南宁住宅均价超过了1.3万元/平方米,同时,开发商对未来信心满满,土地价格屡创新高,7月中旬,南宁三岸的中铁地块拍出了1.5万元/平方米的楼面价,创造了地王,而南宁土地楼面价超过1万元/平方米的地块也达到了15幅。从土地价格来看,未来南宁房价仍然持续看涨。
      显然,今年的新冠疫情并没有阻挡住南宁楼市顽强向上的热情。而就在去年,南宁房价涨幅连续领跑全国,甚至在8、9月份连续两个月月度涨幅超过2%位列全国第一,并因此被住建部约谈。

      火热的楼市背后,伴随的却是市场的重重乱象。价外加价(外收)、捆绑精装修、捆绑车位等违规现象屡禁不绝,精装修交房出现的大量质量纠纷和维权活动此起彼伏,以至于有“南宁无盘不维权“的说法,高房价之下,低价的”三产房“也大量出现,纠纷维权遍及南宁。
     2019年5月,住建部对南宁楼市上涨和市场乱象进行警示之后,南宁市住建局、市场监督管理局等多部门马上约谈了120家南宁开发商,启动了市场整治行动。2020年3月,南宁市市场监督管理局再次约谈30家南宁市的开发商,对合同违约、价外加价、虚假宣传、捂盘惜售、精装质量不符等问题进行了警示。然而,到8月中旬,根据和讯房产西南编辑了解的情况,价外加价、捆绑销售、捂盘惜售、精装质量不符等问题仍然大量存在。

      今年上半年,在疫情的阴影之下,包括南宁在内的全国楼市曾一度冰封,然而随着疫情得到控制,市场开始复苏,部分热点城市包括深圳、杭州、成都、东莞、南京等在内,出现了市场成交火热,房价快速上涨的情况,市场炒作之风初显。也引发了这些城市包括限购、限贷、限售在内的调控进一步升级,市场热度开始缓和。
      而南宁,在深圳等热点城市市场开始降温的时候,却仍然保持了市场热度不减,一方面是市场火热,地价、房价屡创新高,人们望房兴叹,另一方面是市场乱象丛生,消费者权益得不到保障,南宁楼市就在这一片混乱中迎来了今年楼市的下半场。市场的火热和乱象如果再继续发展下去,房地产调控的达摩克里斯之剑或将在下半年的某个时刻突然落下。
      也许,大家都在等待着这个时刻。

      城市发展焦虑之下的“强首府”战略
       “我是玉林来的“,在五象南一个龙头房企开发的大盘,和讯房产西南编辑遇到了一个买房者,他告诉编辑,他和10多个玉林的朋友相约一起来南宁看房,打算投资用,“因为广西搞强首府战略,全自治区的产业、资源、人口都要向首府南宁聚集,十年之内南宁要像成都、武汉、昆明、西安一样,前景非常好”。
      玉林是广西东南部的一个城市,曾一度因“玉林狗肉节”上头条,这个城市民营经济活跃,当地人以善于做生意在广西闻名,有“广西犹太人”及“广西温州人”之称,这些头脑灵活的玉林老板自然不会放过南宁“强首府”带来的历史性投资机会。据开发商销售顾问介绍,目前在南宁市场上购房者,相当大一部分来自于广西区内的各个地市县,玉林的最多。
      所谓“强首府”战略,就是2019年广西壮族自治区确定的经济和城市化发展战略,简单地说,就是举全区之力把首府南宁建设成自治区内“一城独大”的单核城市。强首府战略确立的标志,就是2019年11月13日广西壮族自治区发布的《关于实施强首府战略的若干意见》《关于支持强首府战略的若干政策》,根据强首府战略,到2025年,南宁市GDP比2018年翻一番,2035年南宁市经济总量占全区比重达到30%。

       强首府战略之下,除了利用西部陆海新通道、一带一路战略和粤港澳大湾区战略把南宁建设成面向东盟、大西南和粤港澳大湾区的区域经济中心之外,还要把全自治区的重点企业和产业往南宁转移,据市场机构分析,柳钢、五菱、玉柴等广西的全国知名企业都有可能要将总部迁到南宁。
       强首府战略的核心,就是全面拓展大南宁都市区的城市发展空间,以高标准的城市建设拉动人口、产业、资金等要素向南宁聚集,形成对全自治区乃至向大西南、广东和东盟辐射的大区域单核中心城市。重点向南建设五象新区、向东拓展三塘和邕宁片区,加快推进武鸣城区、吴圩空港新城、六景产业新城以及特色近郊城镇组团建设,全面构建多中心、多组团的大都市空间结构,对外则与钦州北海防城港区域形成北部湾城市群以及大都会区。


      “强首府“之下的南宁楼市:2020年强势反弹
       强首府战略在2019年一提出,就在南宁迅速形成了土地和房地产市场的投资的热潮,南宁房价在2019年全年热度领跑全国,2020年上半年,在疫情之下依然热度不减。
      同时,在南宁的强首府战略下,南宁的房地产调控政策相继松绑。2019年上半年,南宁逐渐松绑新盘的备案价,备案价上涨1000-3000元/平方米不等。同时,2019年南宁土拍规则也发生了巨变,在土地出让条件中“限房价”规则消失,开发商定价不再有上限。2020年3月,南宁又颁布公积金新政,规定在二套房时可使用公积金贷款。2020年4月23日,已经实行3年的《南宁市商品住房全装修分级指南》被废止,南宁新盘不再要求全装修交房。
      一系列政策的松绑,尤其是限价的取消和全装修交房指南的废止,给南宁市场点燃了一把火。目前,南宁已经成为全国政策最宽松的二线城市之一,没有限购,没有限价,没有限贷。
        “强首府战略“之下,南宁对房地产市场的拉动作用寄予厚望,房地产政策宽松,推动了土地市场和楼市的进一步走热。今年南宁房地产市场在5月份之后明显成交火热和房价上涨。土地市场来看,南宁实际楼面价破万的地块有15幅,最高地价突破1.5万元/平方米。
       从住宅市场来看,南宁全市商品住宅均价在6月份突破1.3万元/平方米,创历史新高。按照板块来看,南宁市区11个板块住宅成交均价超1.4万元/平方米。其中,民族广场、柳沙、东盟商务区、凤岭南等4个板块均价超1.6万元/平方米:蟠龙、总部基地、五象湖、五象文旅、凤岭南滨江、凤岭北、邕武等7个板块均价1.4-1.6万元/平方米。

      强首府战略之下,看起来房价上涨趋势已不可逆转。但与此同时,火热的市场交易之下,南宁楼市也呈现出丛生的乱象,价外加价(外收)、捆绑销售、捂盘惜售等违规现象屡禁不绝,在高房价之下,一些低价的“三产房“也大量出现,精装修交房也出现大量的质量纠纷和维权,与此同时,超前的城市建设、对”强首府“和“东盟桥头堡”城市地位的追求,让南宁的超高层建筑和商业、写字楼严重过剩,空置率全国第一,成为南宁在建设“强首府”过程中的一大隐忧。
 
       火热市场背后的乱象

      根据南宁市市场监督管理局公布的数据,2018年1月1日-2020年3月10日,该局接到反映南宁市房地产行业的问题诉求共2842件,主要类型是合同违约,价外加价,虚假宣传。其中,房地产合同违约投诉占房地产行业总投诉量的五成,主要问题是未按承诺退定金或预约金,交付房产与合同约定的面积、质量不符。
      外收

      南宁市场丛生的乱象中,最具南宁特色、最司空见惯也最让购房者无奈的就是“外收”,即价外加价。
     外收,是指开发商在收取合同约定房款外,另外以服务费、指标费、团购费等名义收费,收取的价外费用一般转入个人账户,不开具任何收据或发票,消费者实际支付的房产总价远高于合同价格及住建部门的备案价。有外收的各盘收取的标准不同,少则一两万元,多则几十万元。2019年,南宁立案查处了12家房地产开发企业,在进行线索调查的就有38家。而到了2020年8月,根据和讯网编辑在市场上调查到的情况,尽管政府已取消商品房限价,但由于市场上仍有相当一部分2019年之前拿地的项目在或公开或隐蔽地外收”消费者关于外收的投诉依然连绵不绝,包括龙光、大唐、阳光城、恒大、彰泰在内的主流开发商均涉及外收。
   捆绑销售
       一些开发商存在捆绑销售强制消费问题,热门楼盘、“楼王”以及热销楼层、户型因供不应求,开发商为了利益最大化,利用优势地位搭售车位,且车位的价格高,消费者为了买房不得不同时高价购买车位,自主选择权被剥夺,同时也侵犯了消费者的公平交易权。捆绑车位销售的,包括万科、龙湖、阳光城等龙头开发商。

(今年曾发生捆绑车位退款纠纷的万科金域滨江项目。 摄影:陈青蓝)


    精装交房纠纷
      精装交房纠纷,是南宁这两年市场上最常见的纠纷。为了规避商品房限价政策,一些房开商将毛坯房临时变更成精装房,通过提高每平方的装修价格来规避房价调控,实际交付房产的装修远远未达到合同约定的装修水平。还存在精装房的使用产品的材料、品牌与合同约定不符,提供的橱柜、抽油烟机等配套产品质量不合格。南宁购房者对于精装修的投诉几乎覆盖了市场上所有交房项目。从2018年精装修房开始交房以来,所有开发商几乎都无法幸免。几乎已成“无维权不交房”之势。包括万科、融创、恒大、保利、华润、阳光城在内的开发商的项目均遭遇维权。

     2020年3月,融创澜月府业主反映精装房现纸板门、房屋漏水2月解决无果、地漏不通、天花板破洞……

    2020年6月,保利爆发大规模维权事件,并爆发短暂肢体冲突。业主反映保利卫生间漏水严重,天花板全是补丁……

   2020年5月,中海悦公馆未入住精装房粪水横流,下水道惊现卫生巾,污水还渗到楼下邻居家,业主质疑存在装修问题……

(发生精装修维权的融创澜月府项目)

    “强首府“与”房住不炒“的抉择
       其实,无论是精装修纠纷也好,“外收”与捆绑销售也好,捂盘惜售也好,虚假宣传也好,甚至包括南宁“特产”——三产房也好,这些乱象或多或少都与南宁楼市的持续火热和房价上涨有关。
      房价上涨,交易火爆,开发商就会想方设法通过“外收”“捆绑精装”“捆绑车位”“捂盘惜售”这些手段来榨取最大的利益。这与强制性的政策如限价和精装修政策有关,但并不是最关键的。南宁取消限价和精装修政策之后,市场乱象有所减少,但依然相当猖獗。限价政策取消之后,去年新拿地的楼盘很多不再外收,也不再捆绑车位和捆绑精装修,但很多楼盘开始“精改毛”,取消精装代之以毛坯交房。本来如果“精改毛”能降低购房者买房的总价的话,其实是好事,然而从2020年的市场情况来看,很多楼盘在“精改毛”之后价格大幅上涨,例如,建工城、春风南岸、阳光西岸、龙光玖誉湖,合景叠翠峰等一大批毛坯房价格直接达到甚至超过片区精装修房的价格。
      南宁,这个正在“强首府战略”之下躁动不已的城市,无论是广西壮族自治区政府还是南宁市政府都希望它能够在大手笔地投入和城市基建与能级的提升中成为整个自治区的最核心的经济驱动引擎,这个过程中,城市的大规模建设、土地的大规模出让与开发、城市功能的完善与提升,新城区的建设,都是必不可少的过程,2020年正是“强首府”的开局之年,如十年前的成都、重庆、武汉、郑州、西安那样的大规模扩城运动必不可少。这个过程中,房地产必然会扮演中心的角色。因此,呵护楼市的成长也是必不可少的,来自全自治区乃至自治区外的全国的投资与购房需求也是必不可少的,这也是南宁必然要补上的一课,所以南宁在未来5年至10年内的房地产市场也将必然会处于持续的上升阶段。这也是南宁的楼市调控政策处于全国一二线城市中最宽松的状态的重要原因。
      然而,从全国的房地产市场乃至金融和经济稳定的大局来看,“房住不炒”是中央这几年坚定不移的政策基调,因此今年上半年深圳、杭州、成都、东莞等10多个房价快速上涨的城市都已经落地了严厉的楼市调控政策。
      因此,南宁这个刚刚觉醒、正在实施“强首府”战略的后起的城市,也不得不考虑在“强首府”战略和房地产热之间如何寻找一个平衡点。南宁在“强首府”战略实施的初期,产业、经济支撑不足的情况下,城市建设和房地产市场的狂飙突进,必将会带来更多的问题。在全国热点城市新一轮的房地产调控之下,南宁如果不能很好地控制市场的热度和维护良好的市场秩序,市场出现异动,也必将如上述城市一样,迎来调控的利剑以及对市场秩序的新一轮整顿。

(责任编辑:陈青蓝)