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观点直击 | 仁恒置地业绩会:过去虽好不快,今后要既好又快

2020-08-14 08:48:47 来源:观点地产网

观点地产网 8月13日,仁恒置地在线上举行2020中期业绩会及投资者会,出席的管理层有董事局主席钟声坚、执行董事钟铭、财务副总裁谢学明、财务总监陈志伟、投资者关系部主管施嘉萍。

对于刚过完10000天生日的仁恒而言,同样值得庆祝的是上半年交出了一份还算不错的成绩单。

根据仁恒置地当日公布,上半年收入同比增加18.2%至90.11亿元,由于产品组合改变,股东应占溢利为4.93亿元,较去年同期下跌59%,每股盈利25.5分。

销售方面,仁恒置地上半年合同销售金额为297亿元,同比增加65%,合同销售面积为831,457平方米,平均销售金额为35808元。

而根据观点指数发布的《2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100》榜单显示,1-6月TOP100房企总销售金额为51517.1亿元,总体比去年同期下降3.2%。

如何“既好又快”?

进入中国20余载,一直以开发高端住宅为主、专注于“慢而精”仁恒置地,销售业绩相对于同期的其他房企来说,并不突出。

然而,从2019年开始,仁恒的战略发生了明显改变,制定了销售500亿的目标(2018年仁恒的销售金额300亿左右)。最终据观点指数统计,仁恒置地2019年销售金额为561.4亿元。

迈过500亿关口之后,仁恒置地有了更大的目标。业绩会上,管理层表示,集团今年销售目标为700亿。截至7月底已完成合约销售金额400亿,非常有信心在剩下5个月完成300亿销售。

众所周知,伴着规模快速扩大的通常是牺牲质量。仁恒置地董事局主席钟声坚指出,过去公司产品虽好但不快,但前几年进行了系统建设,将产品线系统化管理,如今已达到既好又快,增加了集团的竞争力。

同时,仁恒也加快项目的周转。据钟声坚介绍:“项目从拿地到开工,将不会超过4至8个月,而拿地到销售平均不会超过12个月,虽然与万科、碧桂园仍有距离,但基本都可以12个月内完成。”

拿地方面,仁恒也作出了调整。钟声坚表示,未来竞拍只占到土地获取的40%,另外30%依靠合作,剩余30%将通过旧改来获取。

据观点地产新媒体不完全统计,仁恒上半年在土拍中拿下大约7块地,且均为底价摘得,总拿地价为61亿元。另外,为了快速提振规模和降低成本,上述7宗地有4宗是采取联合拿地方式竞得。

此外,仁恒置地官微于今年2月22日宣布,集团已经成为新加坡联合工程(United Engineers Ltd,简称UEL)的最大单一股东,并向其提出全面收购。

钟声坚指出:“收购UEL是一个很好的交易,整体收购金额约为20亿新币,UEL有很好的产业,其中位于中国的项目包括成都及沈阳,只要加上一些工作,就可以回笼约6亿新币。位于新加坡的物业,也有很大的利润空间。”

截至2020年6月30日,仁恒置地在中国6个主要经济区17个高增长城市的黄金地段拥有约1000万平方米土地储备,当中超过50%位于长江三角洲地区,大湾区占18%;一线、新一线和二线城市土地储备占比90%以上。

毛利率与降负债

今年1月,债券评级机构穆迪投资者服务公司确认仁恒置地的“Ba2”企业家族评级(CFR),并且将展望从“评级列入审查”调整为“负面”。

穆迪表示:“评级确认反映了我们的预期,即新收购联合工程的资产将改善仁恒置地业务,并在未来12-18个月内巩固其信用指标,不同于2019年预估的疲弱水平。”

然而,负面“展望”反映出公司在未来12-18个月执行其雄心勃勃的去杠杆计划能力存在不确定性。

据仁恒置地披露,截至6月30日,集团现金及现金等价物较去年底增加6.1%至146.65亿元,净负债比率为88.2%。

对此,管理层提出,上半年仁恒销售回款为296亿,下半年将加快销售回款,并通过增加销售、更多以合作方式收购土地,争取把88%负债率降下来。

据悉,仁恒将于今年下半年继续推出新项目和新批次进行预售,包括长三角的上海崇明区陈家镇3号地块、海和院、公园世纪苑、江湾世纪花园等;大湾区的仁恒芯梦公园;环渤海地区的仁恒海和院等。

针对毛利率较去年同期下跌逾十个百分点,钟声坚回应称:“集团毛利率目标为30-40%,上半年35.9%的毛利率不如过去好,但也不算太差。上半年毛利率较低,主要是受天津、深圳回龙埔等项目影响。”

他指出,集团尚有部分毛利率较高项目未推出,例如深圳项目三期、四期将于今年底或明年初推出,土地成本为1.2万,连同成本2万,应该可卖到5.2万左右,毛利率较高;而上海一项目,成本约6-7万左右,而周边项目已拍到9.5万,预期项目税后可达到40亿收入。未来这些项目会摊销毛利率较低的项目,即使整体毛利率会下降,仍可高于行业水平。