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LPR转换倒计时!一文读懂房贷利率到底转不转

2020-08-12 09:28:10 来源:焦点房地产网

最近不少朋友又在问要不要转LPR。根据央行规定,个人房贷办理LPR定价基准转换将在今年8月31日前完成,目前已进入转换倒计时阶段,部分银行发来了催办短信。其实大家问要不要转LPR,无非是想专家们给一个长期趋势,但恐怕没有谁敢拍着胸脯说未来是升还是降,都只能说“短期内是下降趋势,长期不确定”,转不转LPR最终选择权还是在自己手上。

导 读

1.可不可以不转?可以,但建议先联系贷款行;

2.要不要转?根据利率“短期下行,长期不定”趋势,结合自身情况判断;

3.转LPR需注意两个“时间”:重定价日与重定价周期;

4.LPR降了,但房贷利率涨了;

5.延伸阅读:LPR到底是啥?怎么定价?为啥出台?

根据央行公告,转不转LPR是银行与客户进行协商的,不会强制执行。我们咨询的几家主流银行均表示可以自主选择,到期未选的,会保持原状。但也有部分银行表示,到期未选的,会自动转成LPR。

因此,不论大家转不转,建议先与贷款银行沟通了解清楚。尤其是不想换LPR但贷款行默认到期自动转LPR的这一类。至于过了8月31日咋整,就等央行通知了呗。

根据利率“短期下行,长期不定”这一趋势,结合自身情况来看是否要转LPR,比如还贷年限是多久,每月还贷金额是否有压力,对未来利率上涨是否有这个风险承受能力等。送3个案例给大家:小张:商贷30年,利率上浮15%,执行利率5.635%,月还款5000+;按某些专家的说法,这类情况可转LPR,但小张已确定转为固定利率。他的想法可以给大家参考:一是他觉得目前这个还款额度对他来说压力不大,按照通胀速度预测以后更不大;二是他不喜欢利率变来变去,成天担心涨还是跌。小黄:商贷30年,利率上浮15%,执行利率5.635%,月还款4000+;他的放款日是4月2日,他在3月转了LPR,4月2日正式生效,每个月少还几十块钱,已经少还了5个月了,他自己觉得挺好。小秦:商贷30年,利率85折,实际执行利率4.165%,月还款3000+;因为算过转LPR每个月只少还几十块,她觉得压力不大,意义也不大,更喜欢固定的收支关系,因此也不打算转换LPR,等银行到期默认保持原状。不管以前利率是打折还是上浮,它都会变成固定加点(原执行利率-4.8%),固定加点可为负数,也就是永久执行优惠点数,所以转LPR主要需要承担的风险是LPR本身的变化。目前来看,短期内LPR是下行趋势,但中长期LPR走势难以预测。因此,对于到底转不转LPR这个问题,应结合自身情况,选择更适合自己的方式。如果你的还款年限还长,现在的还款额度对你而言没啥压力,又不想成天担心利率涨跌,那选固定利率挺好的;固定利率也更方便安排家庭收支;如果你还款时间相对较短,剩余还款额度不大,或有提前还款的计划,那选LPR挺好,毕竟短期内预测LPR是下行趋势,即便LPR上行,还有机会通过提前还款来解决;如果你还款年限长,还款额度高,想转LPR去享受短期内降息带来的小利好,那就得承担未来加息的风险。

如果你要转LPR,需要注意两个“时间”:重定价日重定价周期重定价日的选择一般有两种:每年1月1日和每年对月对日,个别银行默认其中一种,比如默认每年1月1日。如果你8月去转LPR,重定价日选择1月1日,那么你的房贷利率调整将参考2020年12月20日发布的LPR。也就是你转了LPR,却不知道自己的利率。如果你选对月对日,那你的房贷利率调整将参考你的“房贷放款时间”。举个例子,假如你的房贷是4月2日放款,那么你的房贷利率将参考2021年3月20日发布的LPR;如果你的房贷是4月25日放款,那么你的房贷利率就参考2021年4月20日发布的LPR(即:参考最近发布的LPR)。

所以说,并不是你转了LPR,利息马上就能减少,这可能是个未知数。除非你的房贷放款时间是9月,你8月去转,选对月对日的话,利率就参考今年8月。最新的LPR+固定加点(原执行利率-4.8%),就是你的最新房贷利率。除了重定价日,还有一个重定价周期。所谓重定价周期,即当你的利率按重定价日调整后,这个利率会保持一定的期限,比如1年。举个例子,如果你与银行约定重定价日为每年1月1日,重定价周期为1年,那么你的利率将由今年12月20日的LPR+加点组成,在2021年一整年都保持这个利率,2022年1月1日又开始新一轮调整。重定价周期最短为1年,一般也约定为1年,在手机银行上转LPR的基本都是默认的1年。小编有个脑洞大开的想法,如果我趁着4.65%的利率去转LPR并约定30年,那可不就赚了吗?咨询了几家主流银行,他们均表示,如果要约定2年及以上的重定价周期,需要去经办行柜台申请和操作

一般来说,房贷利率大部分是参考5年期LPR进行调整。转LPR后实际利率=最新周期的LPR +(原实际执行利率-4.8%),存量房贷LPR初始值均以2019年12月20日公布的4.8%计,括号内的值就是你的固定加点。举个例子,小李2016年买了套房,贷款70万,4.9%基础利率在上打85折,执行利率是4.165%。她如果选择固定利率,那么剩余还贷年限内都以4.165%执行;若选择LPR,那么她的加点将固定为4.165%-4.8%=-0.635%,即在LPR上始终减去63.5个点。假设小李还款时间是8月5日,7月25日去转换了LPR,7月的LPR是4.65%,那小李的执行利率为4.65%-0.635%=4.015%,比以前少了0.15%,粗略估算每月少还款约60元,一年少还720元,整体还款金额波动不大;一年后再根据最新LPR调整房贷利率。新LPR自正式执行以来一路走低,从4.8%降到4.65%;有趣的是,成都房贷利率却在上浮。

7月,成都多家银行透露了8月1日起房贷利率上调的消息,部分银行首套房贷款利率达到6.125%,这与此前5.88%的利率比起来涨了24.5个点。LPR有所下降,但房贷利率加点在上调,导致整体房贷利率上浮。这背后体现的仍然是房住不炒。

延伸阅读

LPR是Loan Prime Rate的简写,即贷款市场报价利率,反应的是商业银行对其优质客户执行的贷款利率。其实LPR早在2013年就有了,那时LPR报价行是10家,主打1年期LPR。2019年8月,LPR改革,变化主要有4点:一是报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成,比起原来主要参考贷款基准利率进行报价,更加市场化;二是增加了5年期LPR,目前LPR有1年期和5年期两种,房贷一般参考5年期;三是报价行范围代表性增强,从10家增至18家;四是报价频率变更,由原来的每日报价改为每月报价一次。

LPR由18家银行各自报价,然后去掉最高值和最低值,再由全国银行间同业拆借中心计算出一个加权平均值,向0.05%的整数倍就近取整数计算得到最终LPR,于每月20日(节假日顺延)9:30公布。大家可以在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。18家银行包括:工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。加粗的后8家银行为LPR改革时,在原来10家全国性银行基础上增加的城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家,更具代表性。这18家银行会不会乱报价呢?大概率不会。LPR是银行对其优质客户的贷款利率,如果某银行随意提高LPR,那可能会面临优质客户流失去别的银行的风险,得不偿失。再者,虽LPR报价由18家银行提供,由全国银行间同业拆借中心加权平均,最终利率是由央行监管和发布的。至少在未来一段时间内,利率依然是强监管下的市场化试水

不知道大家有没有发现,近年来存款利率蹭蹭下降,但贷款利率没咋降啊,不少企业还是在喊贷款难,这是不是说明贷款利率市场化程度还不高呢?央行改革推行新的LPR时说,为深化利率市场化改革,促进贷款利率两轨合一轨,提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本,决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。启用LPR实际上是要让利率更加市场化。一方面,倒逼银行改革,银行的主要利润不该来自简单粗暴的“存贷差”。另一方面,降低实体经济融资成本,稳经济稳就业。小微企业对我国GDP的贡献超6成,但贷款难却是制约其发展的一个重大障碍。面对突如其来的疫情,这一条显得更为重要。再者,LPR的下调一定程度上还可以释放居民消费潜力。

来源:四川克而瑞