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透视 | 认筹超100%的“万人摇”项目都有什么特点?

2020-07-09 09:02:16 来源:焦点房地产网

近期,宁波、成都、南京等市频现“万人摇”,引发市场广泛热议。通过对CRIC机构调研,不难发现上半年27城共计277个项目认筹率超100%,主要集中在宁波、南京、成都、上海这类核心一、二线城市。“万人摇”项目都有哪些因素吸引客户抢购?最大的卖点又是什么?

01

上半年近300项目认筹率超100%5、6月显著增多占比近6成

据CRIC机构调研数据显示,2020年上半年,27个调研城市新开盘项目整体去化表现良好,部分项目更是出现抢购潮,共计277个新开盘项目认筹率超100%。3月份以来,随着房地产市场持续复苏,购房者入市情绪同步转向积极,新开盘项目出现抢购潮的城市持续扩容,高认筹项目更是逐月增多。5、6两月高认筹项目显著增多,分别有72个和91个项目认筹率超100%,累计占比近6成。

02

高认筹集中在宁波、南京、上海等核心一二线成都、杭州等频现“万人摇”

疫后,各城市房地产市场复苏与分化并行,新开盘项目去化情况也存在较大差异。一方面,宁波、南京、成都等市场全面转暖,上半年超30个项目认筹率超100%。尤其是成都,市场异常火爆,天府新区、龙泉驿区等区域频现“万人摇”,典型如天府新区的川发天府上城项目,开盘当天推售786套住房,但有40568人参与认筹,认筹率多达51.6倍;又如龙泉驿区的凯德卓锦万黛项目,开盘推售196套住房,但认筹人数高达22806人,认筹率达116倍。另一方面,海口、济南、昆明等市场相较理性,上半年极少数项目认筹率超100%。典型如海口,仅限于龙华区的长弘·御府单盘认筹率达到163%,主要原因在于项目配套优质的学区资源,高认筹实属正常现象。

03

因市场供不应求叠加一二手价格倒挂杭州、南京、成都中签率最低不足1%

上半年,调研城市中签率偏低的TOP20项目全都分布在杭州、成都、南京和西安这类核心二线城市,看似偶然实则必然。一方面,受限价政策影响,杭州、成都和南京多区域一二手房价格倒挂。典型如成都,部分新开盘项目售价大幅低于市场预期,更有项目售价较周边二手房折价40%以上,意味着摇中便创造100万元-200万元增值收益,中签率自然显著偏低。另一方面,杭州、成都和南京这类核心二线城市经济基本面出众,房地产市场前景长期看好。受限于供地长期偏紧,叠加疫后前期积压的改善性需求快速释放,中高端改善型产品普遍供不应求。与此同时,随着土地市场持续转暖,优质宅地频频高溢价出让,地价上涨难免将倒逼房价看涨预期,进一步加剧市场恐慌性购房氛围。其中,门槛项目为南京浦口区的润辰府,中签率约4.2%。杭州萧山区的融创城、南京江宁区的新城玖珑湖、成都龙泉驿区的凯德卓锦万黛中签率显著偏低,皆不足1%。疫后杭州、成都市场异常火热,“万人摇”项目明显增多,多项目登记人数破万,杭州萧山区的远洋西溪公馆凭借高性价比优势,近6万人摇914套房,中签率低至1.5%。

04

高认筹项目中档占比近半6月低档、高档产品明显增多

改善性需求依旧坚挺,高认筹项目主要集中在中间档次产品。上半年,调研城市共计137个中档项目认筹率超100%,占比近半。南京中档产品客户认购最为踊跃,浦口、江宁、栖霞等区域屡有中档项目数倍高认筹,浦口区热销盘润辰府上半年多次加推,认筹率都在10倍以上。随着房地产市场持续复苏,6月高认筹项目显著增多,不仅中间档次产品频现高认筹,共计38个项目认筹率超100%,而且低档、高档产品高认筹案例也是明显增多,分别有20个和31个项目认筹率超100%。

05

售价低于预期是最大卖点1成项目较竞品或二手房折价低于8折

深究高认筹项目的实际动因,不难发现除了地段优越、学区房、交通便利这类常规性因素之外,最大卖点还是受限价政策影响,近4成高认筹项目售价低于周边竞品或二手房,购房者买到即赚到的心理预期强烈,进一步加剧市场抢购氛围。上半年,调研城市共计105个高认筹项目售价低于周边同档次竞品,占比约38%。其中,23个高认筹项目售价较周边竞品折价率超20%,占比约14%。南京、成都部分高认筹项目折价率明显偏高,共有4个项目折价率处于-50%~-40%区间,主要还是受严苛的限价政策影响,致使新开盘项目售价显著低于市场预期。高认筹项目一、二手价格明显倒挂,上半年调研城市共计108个高认筹项目售价低于周边二手房,占比约39%。其中,40个高认筹项目售价较周边二手房折价率超20%,占比约8%。成都部分高认筹项目折价率显著偏高,共有5个项目折价率超40%,热销盘温江区光华瑞廷、天府新区川发天府上城折价率皆超50%。

综上所述,“万人摇”项目的最大卖点在于售价低于市场预期,约1成高认筹项目售价较周边竞品或二手房折价低于8折,南京、成都更有项目折价率超40%。我们认为限价政策理应进一步放开,预售价格逐步市场化,避免地方政府给购房者打折降价,助涨市场投资、投机氛围。

来源:克而瑞地产研究

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