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2020上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望

2020-07-03 18:14:08 来源:和讯房产西南频道

 2020年初,疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击,为应对疫情带来的影响,我国宏观政策逆周期调节力度明显加大,地方因城施策也更加灵活,叠加疫情缓和后前期积压的购房需求积极释放,我国房地产市场持续恢复,尤其是长三角地区热点城市,土地市场热度居相对高位,品牌房企线上线下积极推盘促销,销售业绩基本与去年同期持平。  

 第一部分:2020 上半 年中国房地产市场形势总结

 1. 政策: 调控政策边际改善,仍坚守“房住不炒”  

 2020年上半年,新冠疫情给我国经济发展带来较大冲击,中央多次强调要加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕,“六稳”“六保”背景下,行业资金环境较为宽松。与此同时,为了充分释放国内消费潜能,新型城镇化与区域发展战略推进力度加大,下放土地审批权、完善生产要素市场化配置以及加快老旧小区改造等,释放房地产行业中长期利好。房地产调控方面,中央仍坚持“房住不炒”定位,在流动性合理充裕的宏观背景下,房地产领域金融监管依然从严;地方政府因城施策更加灵活,多地从供需两端出台房地产扶持政策,调控政策虽然整体呈边际改善态势,但政府仍保持调控定力,坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线,需求端更多的从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实。

 总体来看,上半年,中央坚持“房住不炒”定位不变,房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响,因城施策更加灵活,但仍坚守“限购”、“限贷”底线,以促进房地产市场平稳运行。  

 2. 市场量价  : 市场持续恢复,长三角城市量价表现突出  

 (1) 价格: 整体价格维稳,长三角地区部分热点城市房价呈上涨态势  

 图:2014年12月至2020年6月百城 新建 住宅均价及环比变化


 数据来源:CREIS中指数据

 百城 新建住宅 均价 累计 涨幅 为近五年同期最低水平,3月以来环比涨幅小幅扩大  根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据,2020年6月,百城新建住宅均价15461元/平方米,同比上涨3.16%,涨幅较上月扩大0.17个百分点;环比上涨0.53%,涨幅连续36个月在0.6%以内,近几个月环比涨幅小幅扩大,整体维持在低位区间。累计来看,2020年受新冠疫情影响,上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点至1.27%。

 图:2019 至2020年 上半年 城市群新建 住宅均价 环比涨跌幅  

 数据来源:CREIS中指数据

 分梯队来看,  疫情后,一线城市市场恢复较快,上半年累计涨幅居各梯队首位;二线城市市场逐步恢复,部分热点城市恢复较快,房价止跌回稳;三四线代表城市今年上半年累计涨幅收窄,部分城市受多重因素影响,房地产市场恢复相对缓慢,后期或面临调整压力。分城市群来看,  长三角区域楼市复苏明显,上半年区域房价累计上涨2.72%,较去年同期扩大1.66个百分点;珠三角累计涨幅处于近五年同期低位;京津冀和山东半岛累计表现均为近五年首跌,市场恢复力度相对较弱。

 百城二手住宅价格方面  ,根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据,2020年上半年百城二手住宅均价单月环比持续上涨,其中1-5月环比涨幅持续扩大,6月受前期积压的购房需求释放放缓、新房供应量增加等因素影响,环比涨幅有所收窄,整体价格保持稳定。累计来看,2020年上半年百城二手住宅均价累计涨幅为1.72%,较去年下半年扩大1.11个百分点,价格整体呈稳中略升的趋势。

 (2) 成交规模:经历深化调整后持续恢复,长三角市场恢复较快  

 图:2017-2020年6月50个代表城市商品住宅 月度 成交 面积走势  

 数据来源:CREIS中指数据

 上半年重点城市新房成交面积同比回落,绝对规模为2015年以来同期最低;3月以来市场逐渐恢复,5-6月成交面积已接近近三年同期平均水平。  据中指数据初步统计,2020年上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右,同比下降15%左右,成交规模为2015年以来同期最低水平。3月以来,国内疫情得到有效控制,在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促使购房成本下降等多个因素综合作用下,房地产市场逐渐恢复;5月50个代表城市商品住宅成交面积同比年内首次转正,6月略高于近三年同期平均水平。

 图:2018年 以来5 0  个代表城市及长三角、珠三角代表城市  商品住宅成交面积同比  走势


 数据来源:CREIS中指数据

 长三角代表城市市场恢复节奏较快,当前成交规模同比增速明显高于5  0  城整体水平  今年2月,在新冠疫情影响下,各地区代表城市商品住宅成交面积同比均大幅下降,对比来看,长三角、珠三角地区同比降幅略低于50城整体水平,市场呈现一定韧性,其中长三角代表城市上半年商品住宅成交面积同比下降不足10%,在各区域中降幅最低。

 二手住宅方面, 2020   1-5  月,受疫情影响多数城市成交规模较去年同期有所下降。  2020年1-5月,全国重点城市二手住宅累计销售面积为4982万平方米,较去年同期下降26.1%。3月,随着疫情得到有效控制,二手住宅交易逐步恢复,成交规模环比增长近四倍,但仍较去年同期下降40.6%;4、5月部分城市已逐步恢复至去年同期水平。

 20 20  年伊始,在新冠疫情的冲击下,房地产市场量价短期均有所回落,特别是成交量,新房、二手房同比降幅均达近年来最大。3月以来,随着中央和地方政策的逐渐显效,如多次降息、供给两端的政策扶持、重大规划落地等,购房者置业情绪好转,前期积压的市场需求积极入市,与此同时,企业紧抓销售窗口期,加大推盘力度,创新营销模式,亦带动置业情绪提升,新房和二手房价格环比均小幅上涨,5- 6  月新房成交规模已接近过去三年同期的平均水平,但不同区域、不同城市甚至不同项目之间,市场表现更加分化。短期看,常态化的疫情防控以及经济发展的较大压力,给房地产市场带来较多不确定性因素,面对当前的市场形势,企业的推盘积极性不减,下半年的推盘节奏或将前置,叠加前期积压的需求尚未完全释放,市场将继续恢复。  

 (3) 成交结构: 热点城市各层次产品价格提升,改善型需求加速释放  

 基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%-40%属于中高价位楼盘,后60%属于中低价位楼盘。

 表: 2020  年上半年 30  个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间(万元)  

 注:不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同,如北京、上海等地包括所有区县,重庆、廊坊等仅覆盖主城区,不包括下辖县市;不同城市成交数据的物业类型均含共有产权房,不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2020年上半年数据均为1-5月统计数据,下同。

 3 0  个代表城市中,济南、青岛、天津和福州等城市楼盘成交套总价中位数较2  019  年下降,苏州、杭州和佛山 热点城市群内部 城市 成交套总价 均值及中位数 有所 升,多数城市价格涨幅明显收窄。 具体来看,济南、青岛和天津  房地产市场需求活力相对不足,2020年以来城市受降价促销等因素影响,新房价格整体有所下降。如济南楼盘成交套总价中位数和均值分别下降16.0%、10.3%至142万元、166万元;青岛和天津楼盘成交套总价中位数降幅也在4%左右。而以核心城市群为代表的热点城市需求支撑度强,市场恢复较快,价格较去年有所上涨。其中,苏州、杭州和佛山  等热点二三线城市  近半年价格涨幅也相对明显,套总价均值和中位数涨幅均超过10%,市场保持着一定的热度。整体来看,各线城市楼盘套总价上涨城市数量多于下跌城市,但在疫情影响下,多数城市楼盘成交套总价中位数和均值涨幅较2019年明显收窄或有所下降。

 2020年上半年,在新冠疫情冲击下,不同城市房地产市场均出现调整,但受城市基本面和房地产市场发展阶段等因素影响,城市市场分化行情愈加明显,部分核心城市群内部热点城市需求回升动力较强,楼盘成交套总价水平小幅上涨。成交方面,改善型需求释放加速,同时,疫情影响下,人们对居住空间提出更高要求,也在一定程度上推动中高端项目成交热度上升。展望未来,伴随疫情影响进一步减弱,市场成交规模或将不断回补,但在严格的政策基调下,价格整体涨幅可控。长期来看,改善需求仍存较大释放空间,未来不同城市优质中高端项目成交占比或将提升。  

 3. 土地: 优质地块供应增加,土地竞拍热度较高  

 图:2 012-2020年二季度全国300城各类用地和住宅用地成交面积同比变化


 数据来源:CREIS中指数据,中指·地主

 全国300城住宅用地供应规模小幅增长,二季度推地力度明显加大  2020年上半年,全国300城各类用地共推出10.9亿平方米,同比增长1.5%。其中,住宅用地推出5.4亿平方米,同比增长1.0%。上半年住宅用地成交规模有所下降。  2020年上半年,全国300城各类用地共成交8.7亿平方米,同比下降6.0%,其中,住宅用地成交4.3亿平方米,同比下降5.4%。具体来看,一季度,住宅用地共成交1.4亿平方米,同比下降22.8%;二季度,土地供应规模有所增加,叠加2月以来各地政府出台供给端扶持政策,企业拿地信心有所提振,住宅用地共成交2.9亿平方米,同比止降转增至6.4%。

 图: 2012-2020年二季度全国300城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率


 数据来源:CREIS中指数据,中指·地主

 住宅用地成交楼面价达近年来同期最高水平,同比上涨明显。  2020年上半年,全国300城住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米,为近年来同期最高水平,同比上涨16.5%。300城住宅用地成交楼面均价的上涨,主要受各线城市土地成交结构性因素影响,同时部分热点城市优质地块集中入市,多宗高溢价地块成交,亦推动整体宅地成交楼面均价上涨。溢价率方面,上半年全国300城住宅用地平均溢价率为16.5%。今年一、二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续上涨,其中二季度宅地成交楼面均价为5367元/平方米,为近年来季度最高值,同比上涨14.3%;溢价率为17.9%。

 整体来看,2020年上半年全国300城住宅用地推地量小幅增加,成交有所回落,其中二季度土地供给力度明显加大,带动成交面积降幅收窄。价格方面,今年2月以来,多地出台延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、顺延竣工时间等供给端扶持政策,同时央行继续运用降准、降息等积极的货币政策保持流动性合理充裕,部分企业资金面有所改善,叠加热点城市优质地块集中入市,企业拿地积极性较高,全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅和溢价率均超15%。预计下半年,地方政府推地节奏仍将继续加快,土地市场表现有望趋于理性,但部分热点城市土地市场仍将保持一定热度。  

 4. 品牌房企  : 线上线下积极营销,销售业绩接近去年同期  

 表:20 20  年上半年房企各阵营数量及销售额均值情况  

 数据来源:CREIS中指数据

 图:代表企业20 20  年上半年销售目标完成率情况  

 数据来源:企业公开资料及报告,CREIS中指数据

 2020年上半年,房企不同阵营的发展策略有所分化。  其中1000亿以上超级阵营共13家,销售额增长率均值为2.2%, 恒大等企业凭借广泛的布局,多地联动、集中推盘,实现了业绩的稳定发展。

 代表房企 20 20  年上半年销售目标平均完成率为四成。  2020年受新冠疫情影响,房企项目销售承压,截至上半年,重点监测房企年度平均销售目标完成率为40%,低于往年水平。预计下半年,随着疫情对房地产市场预期的负向影响逐渐减弱,企业供货力度将会持续提升,“促销售、抢回款”仍将是重中之重。

 图:2014年-2020年 上半年 代表企业拿地面积和金额情况


 注:代表企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀

 数据来源:CREIS中指数据

 企业拿地力度下降,二季度拿地积极性明显回升。  2020年上半年,20家品牌房企累计拿地12063万平方米,同比下降26.5%;累计拿地金额7547亿元,同比下降11.0%。具体来看,一季度受疫情影响,部分城市推地节奏放缓或暂停,企业拿地规模明显下降;4月以来,在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下,20家品牌房企调整拿地节奏,拿地积极性明显提升,二季度代表企业拿地金额、面积环比增幅均翻番。

 整体来看, 2020  年上半年,品牌房企综合运用线上和线下各类营销途径,加大项目推盘及促销力度,缓解疫情下销售停摆对去化回款带来的冲击,但销售目标完成率不及预期。拿地方面,企业灵活调整拿地策略,大型房企紧抓市场窗口期积极补充优质土储,整体投资布局向高能级城市倾斜。在稳杠杆和防范化解金融风险的背景下,房地产金融监管依旧从严,优质国企和财务状况良好的大型企业资金情况有所改善,中小房企现金流压力加大,行业集中度进一步提升。展望下半年,面对疫情及经济发展的不确定性,品牌房企仍需审时度势,围绕销售目标抢抓回款,同时加大潜力城市布局和产品创新的探索力度,实现持续稳定、有质量的增长。  

 第二部分:2020 下半 年中国房地产市场趋势展望

 1. 行业环境  : 经济有望逐季向好,调控政策“稳”字当先  

 宏观经济方面,  下半年在国内疫情得到有效控制的前提下,我国经济或将逐步恢复,基建投资较快发展、房地产投资同比转增均将驱使固定资产投资好转,而消费在多种因素综合影响下,增长空间受限。总体而言,下半年我国经济存逐季向好预期,但需警惕多种不确定性带来的风险,整体经济增长压力仍较大。国内金融环境将保持相对宽松,流动性合理充裕将为经济恢复发展提供更加有利的资金需求。对房地产市场而言,  在稳健偏松的金融环境中,房地产市场亦将有所受益,房企融资成本下降、居民购房成本下降等均有利于市场的恢复发展。

 政策方面,  2020年下半年,我国房地产市场调控将坚持“房住不炒”定位不变,其中为遏制房地产金融化泡沫化,短期金融监管或将针对性趋严。在此背景下,随着新型城镇化战略的推进,人口吸引力突出的东部城市群核心城市及中西部中心城市房地产市场发展优势或凸显。

 2. 市场趋势: 下半年市场销售存调整压力,城市分化加剧推动投资更聚焦  

 2020年,新冠疫情给我国经济和房地产市场均带来了一定影响,结合疫情发生后我国重要会议传达的政策信号及国内外研究机构主流观点,我们对全年市场环境提出如下假设:

 假设1:宏观经济韧性增长(GDP增长1.0~3.0%);

 假设2:城镇化稳步推进(城镇化率提升至61.6%);

 假设3:货币政策稳健灵活,流动性合理充裕(M2增长10%~12%),信贷环境改善(人民币贷款新增20万亿元左右);

 假设4:坚持“房住不炒”定位,继续因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

 鉴于我国房地产市场周期本处于下行阶段,叠加2020年新冠疫情影响下,宏观经济不确定性增加,我们预计20  20  年全国房地产市场呈现“销售规模高位调整,新开工面积小幅下降,投资增速回落”的特点  。

 Ø 趋势一:下半年销量将逐步调整,销售均价或保持小幅结构性上涨  

 图: 2011  至2 020  年全国商品房销售面积上、下半年规模及同比变化  

 数据来源:国家统计局,中指研究院测算

 在下半年行业政策环境将保持相对稳定的背景下,随着短期内信贷宽松、调控优化等政策利好边际效应持续减弱,以及前期积压的需求连续较快释放,市场需求入市节奏或有放缓,加之国际疫情持续蔓延、我国部分地区疫情有所反复,下半年国内疫情发展及经济走向仍存一定不确定性,进而将制约市场规模反弹力度,下半年市场处在调整通道的概率较大。值得注意的是,疫情发生后中央及地方政府采取的宽松信贷及调控优化等措施见效显著,其对需求释放积极性的促进作用与疫情带来的冲击基本可对冲,市场规模的调整更多归因于周期性的下行,预计销售面积全年降幅在  5.0  %~ 6.5  %之间。

 下半年,  在“房住不炒”定位不变及居民收入预期难有明显改观的前提下,房价不具备持续全面上涨基础;且随需求逐步回归理性,项目去化压力将显现,在房企采取让价促销策略下,房价或存小幅波动的可能性。但考虑到下半年土地市场优质地块仍有放量机会,土地成交楼面价有望继续高位运行,加之房企推盘中高价、改善型项目占比升高,均可为房价提供有力支撑,预计下半年房价整体将以稳为主,受结构上移等因素影响,销售均价或将保持小幅上涨。  

 Ø 趋势二:宅地供应节奏有望加快,土地市场或呈逐渐降温态势  

 图:2 020  年各线代表城市住宅用地计划供地面积及同比变化  

 数据来源:中指研究院综合整理

 2020年,百城住宅用地计划供应面积2.8万公顷,与去年基本持平。其中一线代表城市  2020年住宅用地计划供应1293公顷,同比增长17.5%,深圳同比增长近100%;二线代表城市  住宅用地计划供应0.9万公顷,同比增长5.2%,19个二线代表城市中有15个城市住宅用地计划供应量同比增加;三四线代表城市  2020年住宅用地计划供应1.8万公顷,同比下降3.4%。

 通过对比2020年百城土地供应计划和上半年已推出土地总量发现,上半年多数城市推地节奏较慢,百城住宅用地推出面积占全年供应计划的36.1%,较去年同期下降了5.9个百分点,下半年百城住宅用地供应总量将高于上半年,宅地供应节奏有望加快,土地市场热度或将有所缓和。对企业来说,下半年部分热点城市推地力度仍将继续加大,企业获取优质土储的机会仍较多,企业短期拿地应更加慎重,不应盲目追高获取地王项目,以免对资金流造成不利影响。  

 Ø 趋势三:下半年新开工规模稳中小幅增长,投资额保持较高增速  

 图: 2014  年以来房屋新开工面积、商品房销售面积与3 00  城土地成交面积同比走势图  

 数据来源:国家统计局,CREIS中指数据

 房企新开工积极性与市场销售热度息息相关,下半年全国房地产市场规模虽存调整压力,但短期疫情期间压制需求、信贷环境改善带动的投资保值需求、疫情推动的改善需求等仍有释放空间,预计下半年房企将继续积极推货,紧抓销售窗口期,实施高周转策略,开工将保持一定积极性;加之从300城土地成交面积来看,土地储备相对充足且土地供应有放量趋势,新开工增长具备较好基础。但另一方面,疫情发展的不确定性及市场库存的持续累积也将制约房企开工积极性的明显提升,预计2  020  下半年新开工规模稳中出现小幅增长的可能性较大,但全年仍将保持调整状态。  

 图: 2014  年以来全国房地产开发投资额与土地购置费、建筑工程投资费用同比变化  

 数据来源:国家统计局,中指研究院综合整理

 下半年土地购置费仍将保持一定增速支撑开发投资额继续增长,但整体拉动力将有所减弱。  结合2019年土地成交价款持续调整、下半年降幅虽有收窄但仍未回正的特征,及现阶段房企受益于信贷环境改善积极拿地的行为来看,2020年下半年土地购置费增速在现有水平上保持稳中小幅波动的概率较大,进而将支撑开发投资额继续增长,但鉴于其增速与2019年相比仍将有一定差距,对开发投资额的整体拉动力也将减弱。

 下半年竣工进程将加速,建筑工程投资费用的回升有望拉动开发投资额较快增长。  近年来,全国商品房销售面积高速增长后稳居高位而竣工规模持续震荡,销售竣工之间的差距逐步拉大,现阶段距2016年开始的销售高峰期已超3年,行业竣工交付压力持续凸显。随疫情缓和,房企竣工进程必将加速。2020年5月,全国商品房竣工面积回正,同比增长6.2%,预计下半年施工进程将继续深化,建筑工程投资费用有望继续提升(5月同比增长9.3%),进而拉动全国开发投资额保持较高增速。

 Ø 趋势四:城市分化加剧,投资重心更加向需求具备长期支撑力的热点城市聚焦  

 图: 2014  年以来全国各城市梯队房屋新开工面积同比变化  

 数据来源:国家统计局,中指研究院综合整理

 一线城市:  一线城市市场需求旺盛,但因实施的疫情防控措施严格,延缓了需求入市节奏,与其他级别城市相比,市场规模反弹幅度相对平缓。预计下半年一线城市房地产投资、新开工将保持较高热度,销量逐步恢复。

 二线城市:  二线城市人口规模突出,近几年为强化竞争力,城市积极引才,其市场需求韧性更为凸显,下半年二线城市市场规模具备持续恢复的基础;另一方面,鉴于人地挂钩制度的实施将进一步为热点城市房地产市场发展拓展空间,预计下半年房企投资重心将继续向热点城市聚焦,尤其是东部发达城市群中的热点城市。

 三四线城市:  部分城市需求已存在透支,加之2020年棚改力度进一步减弱,需求持续性较弱,下半年销量或将存压,房企投资也将较为谨慎,开工或保持调整。

 Ø 趋势五:改善型需求加速释放,产品持续迭代升级,物业服务行业较快发展  

 图: 30  个城市各面积段住宅销售套数占比变化  图:2 020   6  月受访居民计划置业需求类型情况


 数据来源:CREIS中指数据,中指研究院·中指调查

 从30个城市住宅项目销售套数占比情况来看,2020年1-5月,120-144平米、144-200平米之间和200平米以上的改善型产品销售套数较2019年均有所增多,居住需求不断升级。  根据最新中指百城居民置业意愿调查结果显示,6月,近四成受访者表示短期购房需求为换房改善,改善型需求占据重要地位。  此外,受当前城市居民居住特征影响,各类置业群体也更为偏好三居类中大户型产品,此类产品需求占比为44%,明显高于其他类型。预计随着疫情影响不断减弱,市场换房需求仍存较大释放空间,且在限购等政策影响下,部分购房者更倾向选择一步到位的产品,中高端项目成交占比有望继续上升。  

 另外,受住房居住属性回归及疫情的加速刺激作用影响,产品内部功能区域划分合理性、小区配套、产品健康理念的体现等产品关键因素对置业决策的影响力凸显,进而将推动行业聚焦产品的迭代升级,实现人居生活的完善发展。同时,疫情的发生也为物业管理服务行业的发展提供了难得的机遇,加速刺激了物业服务需求的释放。我国存量房规模较大,物业管理服务行业发展空间可观,房企在物业板块的布局,或将重构未来房地产行业的竞争格局。