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2020中国百城建筑新地标研究报告

2020-07-03 18:03:48 来源:和讯房产西南频道

2020年上半年,突如其来的新冠疫情给社会经济带来重大影响,商业地产行业也受到较大冲击。不同城市、不同业态、不同项目受地理位置、调控政策、服务功能以及资源禀赋各异等因素影响,市场表现持续分化,而地标建筑的价值再次得到印证。人们对地标建筑的关注点,不仅仅局限于建筑外观、建筑高度等外在特征,建筑地标的安全化、人性化服务以及技术创新等要素也逐渐成为人们关注的焦点。

为客观反映当前中国城市建筑的整体发展水平,凸显百城建筑新地标的视觉价值、功能特征与文化内涵,推动中国建筑向国际化、多元化、绿色化方向发展,自2004年开始,中指研究院、中国房地产指数系统持续开展“中国建筑新地标研究”,引起国内外社会各界的广泛关注,相关研究成果也成为评判我国建筑整体状况与发展水平的重要依据。2020年,中指研究院、中国房地产指数系统在总结过去16年“中国建筑新地标”研究经验的基础上,结合中国房地产指数系统百城价格指数研究成果,通过分析项目在“功能性”、“标识性”两个方面的表现,全面凸显百城建筑新地标的功能特征、文化内涵和收益水平,继续加大对地标建筑内部服务、创新技术等内涵因素的分析,最终形成“2020中国百城建筑新地标”研究成果。

在2020中国百城建筑新地标研究中,研究组从建筑规模、市场表现、技术创新、服务功能、显性标识、隐性标识对样本项目进行评价,将六项指标中的得分按照一定的权重值(权重来自于六项得分的“方差-协方差分析”)进行加总,最终评价得出“2020中国百城建筑新地标”。

区位分:长三角为新地标样本项目最集中的区域,二线城市新地标项目数量占据优势

受国家政策导向以及经济发展水平等因素影响,2020中国百城建筑新地标样本中,长三角和珠三角地区为新地标样本项目最为集中的区域,环渤海、西南及中部地区样本项目数量占比略有下降,长三角、珠三角、西北及东北地区新地标布局加速。2020中国百城建筑新地标样本项目主要集中长三角、珠三角和环渤海地区,三大区域新地标样本项目合计占比为56.4%,较2019年上升1.8个百分点。

图:2020中国百城建筑新地标样本项目总体分布情况



从城市类别来看,二线城市新地标项目数量持续占据优势。二线城市新地标样本项目占比为50.2%,较上年上升约1.9个百分点;一线城市较去年上升1.1个百分点至9.4%;三四线城市较上年下降3.0个百分点至40.5%。

图:2020中国百城建筑新地标样本项目区域分布情况



建筑新地标样本项目分布主要集中在城市新兴区,次级中心区占比提升。2020中国百城建筑新地标样本项目分布在城市中心区、次级中心区以及城市新兴区的占比分别为30.7%、28.1%和34.6%,城市中心区占比较2019年下降0.6个百分点,次级中心区占比提升0.8个百分点,城市新兴区占比与2019年持平;其他区域的占比为6.6%,较去年下降0.1个百分点。

图:2020中国百城建筑新地标样本项目区位分布情况



发展特征规模和高度有所提升,智能健康建筑推动高质量发展

1.地标建筑规模和平均高度有所提升

)百万平方米以上项目占比小幅提升,平均建筑规模有所回升

调查显示,2020中国百城建筑新地标样本平均建筑规模为65.4万㎡,较2019年上升2万㎡。

图:2015-2020年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑面积及同比增速



具体来看,建筑规模在100万㎡以上的新地标建筑样本项目占比小幅提升,较2019年占比提升0.6个百分点至14.0%。不足百万平方米的新地标建筑样本项目中,10-40万㎡的项目占比仍保持最高,较去年下降3.4个百分点至51.7%;40-70万㎡的项目占比较去年上升1.7个百分点至21.4%;70-100万㎡的新地标样本项目占比较去年上升0.7个百分点至9.2%。

图:2012020年中国百城建筑新地标样本项目建筑规模分布



(2)100米以上项目占比回升,新地标建筑平均高度持续提升

调查显示,2020中国百城建筑新地标样本项目平均高度为234.5米,较2019年提升3.3米。具体来看,100-200米样本及200-300米样本项目占比较去年均有所提升,分别上升4.8和2.3个百分点,至34.1%和26.8%;300米以上样本项目占比较去年下降3.1个百分点至29.0%;100米以下样本项目占比较去年下降4.0个百分点至10.1%。

图:201-2020年中国百城建筑新地标样本项目建筑高度分布



(3)平均容积率下降,绿化率保持较高水平

平均容积率下降。调查显示,2020中国百城建筑新地标样本项目平均容积率为3.5,较2019年下降0.3,低容积率发展趋势未改。

绿化率保持较高水平。绿化率逐渐成为衡量项目品质的重要标准,调查显示,2020年新地标样本项目平均绿化率为37.8%,持续保持在35.0%以上,企业更加注重项目环境的打造,提升居住以及办公品质,持续完善城市人居环境。

图:2015-2020年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率和绿化率情况



毛坯占比小幅提升。调查显示,2020中国百城建筑新地标样本项目的毛坯占比小幅提升,较去年提升1.7个百分点至50.9%,而精装修样本项目占比则较去年下降1.7个百分点至42.7%,简单装修样本项目占比与去年持平,仍为6.4%。随着业主生活理念的变化以及对生活品质的要求提高,更具个性化装修条件的毛坯项目占比超五成,但由于精装修项目在方案设计和施工管理等环节具有统一化、标准化、环保化等优点,并能够为业主节省资金及时间成本,仍受到一部分民众的喜爱。

图:2020中国百城建筑新地标样本项目装修情况



2. 智能健康建筑推动高质量发展,物业服务管理提升建筑价值

)健康建筑价值获得关注,智能系统维护环境安全

随着我国城镇化水平的不断提升,人们的居住条件得到了极大改善,对建筑产品的要求也随之提高,除了需要其实现基本功能,用户越来越关注其室内环境的健康与舒适性。2015年3月,关注建筑环境中人的健康和福祉的WELL建筑标准正式引入中国。2017年1月,中国建筑学会标准《健康建筑评价标准》正式实施。同时,住房和城乡建设部也在发布的《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》中提出,“十三五”期间的绿色建筑发展要以人为本、以适应人民群众对建筑健康环境不断提高的要求为目标,倡导为人们提供健康、适用、高效的建筑空间。

尤其是在新冠肺炎疫情发生后,人们更加关注生活环境的安全健康,“健康”成为建筑最基本的功能之一。健康的人居环境关注使用者本身,强调与人体健康息息相关的阳光、水、空气、湿度、温度、舒适度等更高的环境要求。居住和办公作为人们最重要的两大活动空间,其建筑的健康价值或将被重新审视。

)物业服务保障用户健康安全,物业管理驱动建筑价值提升

在疫情防控期间,物业管理成为了保证业主正常生活和获取基本民生保障的关键,充分发挥了“最后一公里”的服务价值,为业主提供必要且关键的社区管理服务。

随着疫情逐步得到有效控制,商场、办公楼等公共场所相继迎来复工复产,建筑物业管理通过严密的部署、高效的行动、统筹的安排,为用户复工创造安全舒心的购物、办公环境。未来伴随着5G、物联网、AI等科技与建筑设计的深入融合,物业管理在楼宇经济中的作用将不断提升。

地标建筑趋势探索:区域发展战略逐步落地,地标建筑助力城市形象提升

1、国家层面:区域发展格局更加明确,地标建筑有望加速落地

区域发展战略不断落实,推动地标建筑涌现。2019年初,发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,12月,习近平总书记在《求是》杂志发表题为《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》的文章,指出“新形势下促进区域协调发展应按照客观经济规律调整完善区域政策体系,发挥各地区比较优势,促进各类要素合理流动和高效集聚,增强创新发展动力,加快构建高质量发展的动力系统,增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,要形成几个能够带动全国高质量发展的新动力源,特别是京津冀、长三角、珠三角三大地区,以及一些重要城市群。”城市发展趋势日渐清晰。

2、城市层面:新型城镇化高质量发展,地标建筑促进城市繁荣

图:2018年中国城市城区人口超100万人分布情况



注:气泡越大,代表该城市城区人口越多。 资料来源:《2018年城市建设统计年鉴》,中指研究院综合整理

户籍制度改革持续深化,城市综合承载力不断提升。2020年4月3日,国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出“深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。当前,推动农业转移人口和城市间流动人口在适宜的城市实现落户,对于疫情之后拉动投资、促进消费、增强经济社会发展的韧劲具有重要意义。从长远来看,深化户籍制度改革将打破阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒,促进人力资源优化配置,带动中心城市产业及就业需求的不断增加,同时明确未来中心城市在都市圈、城市群发展中的重要地位,实现城市的高质量发展。

3、企业层面:坚持绿色可持续发展,实现多功能建筑空间

绿色健康,深化可持续发展。在绿色发展的大背景下,房地产企业的环保意识不断升级,地标建筑更注重“以人为本”,其运行与管理充分体现了节能、环保、舒适、低碳的理念,以保障人们的健康及福祉。尤其是在后疫情时代,绿色建筑运营体系已经成为一种发展趋势,地标建筑具有领先的榜样力量,将对可持续发展提出更高的要求,不仅对建筑系统标准的提升有重大的意义,还将支持生态城市建设,助力提升城市绿色内涵。

完善配套,丰富建筑复合功能。随着城市经济水平的不断提升,地标建筑不再是一个单纯的标志性建筑,而是需要成为真正的多功能综合体,解决当今城市人口对于多种功能建筑空间的需求。企业在进行项目运营的同时,应该更加关注超高层建筑需要配备的复合功能空间、较低的能源消耗、安全的疏散性能以及更加便捷的交流方式,让地标建筑像一座微型城市一样实现高效、有序的运转,提升其规模的伸展力与拓展性。此外企业应注重实现地标建筑对服务客户以及城市发展需求的满足,并保持互相间的紧密联系和呼应,不仅提升进驻客户的全新体验,同时也助力实现建设与城市和谐的发展环境。

2020中国百城建筑新地标研究成果

(1)2020中国建筑新地标

地标建筑作为城市文化内涵的象征,一幢幢高耸入云的摩天大楼不仅是城市的独特风景,更成为城市经济实力的缩影。随着城市不断发展,地标建筑也不断刷新城市建筑高度,见证着城市繁荣发展的历程,持续引领城市产业转型升级,成为展示城市形象和商业商务环境的重要窗口。

2020中国建筑新地标

新地标建筑名称

所在城市

企业名称

SUNAC A-ONE

重庆

融创中国控股有限公司

苏州国际金融中心

苏州

苏州高龙房产发展有限公司

杭州富力中心

杭州

广州富力地产股份有限公司

世茂天誉 

南京

南京世茂新领航置业有限公司

(2)2020中国综合体新地标

不同于建筑新地标,综合体新地标更多的是通过业态的多元化以及功能的综合化,凸显其商业价值与优势。作为城市经济与文化发展的缩影,综合体新地标与人们生活息息相关,见证了城市崛起,引领着城市的商业活力提升、消费水平升级以及生活方式的转变。“2020中国综合体新地标”从建筑规模、硬件设施、管理服务、技术应用等方面均展现了城市先进的发展理念以及商业前沿的管理水平。

2020中国综合体新地标

新地标建筑名称

所在城市

企业名称

万科世博汇

广州

万科企业股份有限公司

华润置地广场

济南

华润置地有限公司

仙林苏宁广场

南京

苏宁置业集团有限公司

(3) 2020中国百城建筑新地标

随着我国城镇化的稳步推进,人们对居住环境的要求不断提高。“2020中国百城建筑新地标”更加关注建筑配套设施的丰富、居住品质的升级、服务功能的完善,在外观、规模、材料、技术等方面持续提升,服务功能智能化发展,项目品质全面升级。

2020中国百城建筑新地标

新地标建筑名称

所在城市

企业名称

远洋·东方境世界观

武汉

远洋集团

富力悦禧城

广州

广州富力地产股份有限公司

合景新鸿基·泷景

佛山

新鸿基地产发展有限公司

中国铁建·西派城

重庆

中国铁建房地产集团有限公司

西安正荣·紫阙台

西安

正荣地产控股股份有限公司

虹桥金茂悦

上海

中国金茂控股集团有限公司

鸿荣源·壹成中心璞誉府

深圳

鸿荣源置业集团(深圳)有限公司

融创·海逸长洲

大连

融创中国控股有限公司

保利和光尘樾

太原

保利发展控股集团

圆中·润达丰 滨江郦城

成都

润达丰控股集团有限公司

在快速城市化的时代背景下,城市经济实力不断提升,城市面貌也发生着日新月异的改变。地标建筑作为地区经济发展水平以及文化发展内涵的重要体现,不仅对于树立城市形象、促进城市繁荣发挥着重要作用,也成为了现代城市建设与文化传播发展不可或缺的重要构成。

随着绿色、健康、智能等理念的深入人心,以及人们对居住环境以及办公空间标准的不断升级,地标建筑作为城市的名片与展示城市综合实力的窗口,将更加注重将智能健康、文化内涵与建筑功能相联合。未来,地标建筑将朝着更加精细化、人性化的方向发展。