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吐血整理!2020年成都买二手房必看的10条干货

2020-05-28 09:02:41 来源:焦点房地产网

在5月6日,四川乐居推送了“2020年成都买新房必看的10条干货”,有不少网友在文末留言表示想看二手房市场的房价、政策、行情。承接前一篇文章,本文来为大家呈现买卖二手房的一些“干货”。【吐血整理!2020年成都买新房必看的10条干货】

众所周知,成都的二手房市场自2018年5月15日的新政以来,一直都处在低位,价格水分被挤出,市场库存量攀升。2020年初的疫情又进一步影响了二手房的带看,导致疫情结束后新房市场可以快速回暖,但是二手房成交量截止5月中下旬都还只有新房的一半左右。

本文涉及以下内容:

1.成都目前二手房房价水平

2.成都正在执行的限购政策

3.二手房贷款与银行利率

4.成都各区域的优缺点、发展潜力

5.成都的地铁通车、建设、规划情况

6.成都未来二手房房价走势

7.二手房居间交易与自由交易

8.二手房交易的税费

9.那些你得注意的买房陷阱

10.常用的购房网站、公众号、小程序

1

成都目前二手房房价水平

据恒通房产研究中心发布的的月报数据显示,截至2020年4月末,成都主城六区(金牛区、锦江区、武侯区、成华区、青羊区、高新区和天府新区成都直管区,下同)存量房(即二手房)均价为13445元/平米,环比环比下跌0.63%,比去年同期的13096元/平方米上涨2.66%;中心城区存量住宅均价为12112元/平方米,环比下跌0.69%,比去年同期的11973元/平方米上涨1.16%。

▲去年同期以来主城六区存量住宅月度监测均价

▲去年同期以来中心城区存量住宅月度监测均价

▲2020年4月中心城区各区监测均价如图

2

成都正在执行的限购政策

成都的限购有三层含义:

一是以家庭为单位限制房源套数,单身家庭房源数不得超过1套,非单身家庭房源数不超过2套。

二是购房需要有资格

A、高新南区、天府新区成都直管区、高新西区、主城区和近郊区满足以下任意一条即具备购房资格:

①落户满24个月;

②公司连续为个人缴纳社保满24个月

③已落户而且公司连续为个人缴纳社保满12个月

B、远郊区的资格相对宽松,满足以下任意一条即具备购房资格:

①具备高新南区、天府新区成都直管区、高新西区、主城区和近郊区的购房资格

②公司连续为个人缴纳社保满12个月

③在大成都范围内落户

三是购房资格能买的城区有限制的,如下图

3

二手房房贷政策和银行利率情况

据统计,目前在成都买房的人十有八九都是需要贷款的,能够/愿意一次性付清全款的人并不多。房贷可以按来源分为商业银行贷款和住房公积金贷款。

成都二手房商贷首套首付比例不低于30%,二套首付比例不低于50%(其中高新南区、天府新区二套房首付70%,三圈层二套房首付50%,其他区域60%)。

成都公积金贷款的认定相对复杂一些;以下信息来源成都公积金中心官网:

(一)无住房且无未结清的住房贷款的,执行首套房公积金贷款政策,首付款比例不低于30%。

有一套住房但无未结清的住房贷款的,无住房但有一笔未结清的住房贷款的,有一套住房、有一笔未结清的住房贷款、且为同一套住房的,执行第二套房公积金贷款政策,首付款比例不低于40%。

(二)所购再交易房楼龄超过10 年的,最低首付款比例相应提高10%。

(三)存在严重逾期或不良信用记录的,将视具体情况相应提高最低首付款比例或拒贷。 

注意:二手房贷款是以评估价来算,不是以跟卖家签约的价格(也叫市场价格)来算,一般来说评估价都会低于签约价格,普遍低2-3成,房龄越老、又没有过硬的配套(比如学区)评估价越低。

4

成都各区域的优缺点、发展潜力

1、一般来说,房价越高,意味着该区域发展越好,各项配套越成熟。【建议回到第一点看成都各区域房价】

2、成都的发展是东进、南拓、西控、北改、中优,中部区域大致以绕城高速为界限(主城区),发展成熟;南拓是天府新区,经过十余年的发展,天府新区的基础设施也都起来了,这两年入驻的开发商也比较多,地价房价都比较高;东进是东安新城、东部新区、淮州新城、简州新城等地,东安新城是2019年规划的概念,东部新区是2020年4月得到了省政府的批复,是省级新区。

【点开这条链接,你想看到的东安新城都在这里!】

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成都的地铁通车、建设、规划情况

成都地铁是真的牛,到2019年已经通车了7条线路共计302.285公里,全国名列前茅

到2020年末还将开通5条线路,通车里程会达到515公里,全国排名前四,仅次于北上广。

到2024年,成都还要开通8条线路,到时将形成692公里的轨道交通网络,基本上主城区和近郊区的楼盘/小区都会地铁盘,最多换乘两三站公交而已。

一般来讲,楼盘/小区距离地铁站800米以内的楼盘才叫地铁房,也就是步行10来分钟。如果太远就需要公交、共享单车来换乘,肯定会增加很多不便和不可控因素。

6

成都未来二手房房价走势

房价走势历来都是一个特别有争议的话题,看涨与看跌的都各持己见,谁也不能让对方服输。

与新房市场价格体系是由开发商申报、政府审批不同,二手房市场的价格都是有卖家报价(即挂牌价)、买家还价,双方讨价还价,最终达成一致成交(即成交价)。一般来说,挂牌价要比成交价高出10-20%不等。因此二手房的价格差异很大,同一个户型的不同楼层,卖家不一样,对卖房的要求不一样,可能也导致价格差别很大。急卖房的,肯定会在价格上有所松动。

从链家网提供的数据来看,成都二手房房价从2018年5月份以来,整体处在下降趋势;但是中间也有波动,比如2019年1-3月份,价格有所上涨。

▲数据来源:链家网;参考均价近似于成交均价

从国家统计局数据来看,截至2020年4月末,以2015年房价为基准,新房涨了57.8%,而二手房只涨了22.3%,涨幅不及新房的一半。

▲数据来源:国家统计局70城房价指数

从成都各区房价来看,主城区六区更抗跌,位于优质地段、有学区的二手房源也更抗跌。

7

二手房居间交易与自由交易

二手房居间交易是目前市场的主流形式,超过九成的二手房都是通过居间交易成功的。居间交易即通过中介机构来买卖房屋,比如贝壳找房、21世纪不动产、大唐、玛雅、富房不动产、中原等等。卖家把房源信息给到中介机构,购房者通过中介机构寻找房源信息、看房、担保交易等,相对可靠一些。毕竟一套房屋动辄几十上百万,甚至几百万,牵涉的资金太多,稍有闪失,往往损失很大。购房者要向中介机构支付1%-3%不等的佣金。

二手房自由交易,就是卖家和买家直接交易,没有第三方介入,所有流程自己跑。毕竟房产交易是相当复杂的,涉及很多流程、政策,要跑多个部门,对普通购房者来说往往力不从心。而且如果不是熟人之间的交易,往往容易上当受骗。

8

二手房交易的税费

二手房交易过程中涉及的税费主要有契税、增值税、个人所得税、转移登记费、评估费、中介费、房屋维修基金、不动产权证工本费等。

1. 契税

应纳税额=房地产管理部门的备案价×契税。

举例说明:作为首套房,买一套100㎡的房子,房屋单价为10000元/㎡。

契税:100×10000×1%=10000元

 2. 增值税

1) 缴纳标准:满两年:免征   

未满两年:房地产管理部门的备案价×5.3%

2) 温馨提示:一般这里满两年有两种,房屋契税票日期或产权证是否满两年,两个时间不一样,哪个时间靠前算哪个。

3) 举例说明:小A准备买小B家的房子,小B家房屋契税票日期是2018年1月1日;以靠前的时间来算,税票已经满了两年,小A就不用缴纳这5.3%的税费。

4) 温馨提示:该费用由卖家缴纳,但实际交易中通常都转嫁给了买家。一般来说和卖家协商沟通也是可以避免此项费用。

3. 个人所得税

1) 缴纳标准:

温馨提示:满五唯一:满五,指卖家的房产证时间满5年;唯一,卖家家庭唯一住房。

温馨提示:个人所得税,按照要求来说,是卖家缴纳,但一般都是由买家承担,可以由买卖方双方自由协商。

4. 转移登记费

1) 缴纳地点:在办理过户的时候交给不动产登记中心

2) 缴费标准:住宅80元/件,每增加一人增加10元

非住宅(别墅、高级公寓、度假村)550元/件,增加一人增加10元

3) 如果未缴:

A. 在 30 个自然日内缴税(核税当天算第一天) ,超时则每天产生缴税金额 0.05%的滞纳金。

B. 天府新区成都直管区,双流区是7个自然日缴税,超时则每天产生缴税金额 0.05%的滞纳金。 

4) 温馨提示:缴税不可以使用现金,只能刷卡,最多只能刷两张卡,可以刷信用卡。只需提供取件单/缴税单,无论谁去缴税都可以。(可以代办)

 注:温江区核税当日未缴税,下次缴纳需重新提供资料,重新审核。

5. 维修基金

1) 缴纳标准:

2) 缴纳金额:电梯房按照各区核算的每平方米建筑成本✖2.5%收取;楼梯住宅按照各区核 算的每平方米建筑面积成本✖2%收取。

3) 温馨提示:但如果原来的户主缴纳了,一般都不用购房者再缴纳,之后小区维修基金不足将再次补缴。

6. 评估费

温馨提示:评估费的产生是需要找第三方专业的评估机构对房屋进行评估,而且购买二手房必须进行评估,拿到评估报告后,交给贷款银行,才能进行贷款。一般来说,评估价可能略低于市场价

7. 中介费 

房屋的买卖双方都要交1%-3%不等的中介费(佣金)给中介机构,每个机构收取的费用差异比较大。购房者可以多比较再下手。

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那些你得注意的买房陷阱

1、实地看房是必须的,白天肯定要看,有条件的情况下,建议晚上也去看看房子;

2、在交定金之前务必搞清楚房屋的权属和抵押情况,避免无法过户等;

3、房屋是否空置,是否签订有租赁合同,因为“买卖不破租赁”,如果买到了一套处在合法租赁期间的房子,必然非常闹心;

4、对于共有产权的房屋务必让所有共有产权人都到场,或者出具相关的法律文件,否则交易可能不合法,也无法过户;

5、对于买的学区房,务必查清楚房源上户籍人口、学位占用情况,否则可能无法落户、上学;

6、对于卖家关于房屋状况的承诺和保证,尽量白纸黑字写下来,并附上违约责任;

7、房屋是否拖欠物管费、水费、电费、气费、网络费等日常生活费用;

8、慎签“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外,再签一个低于实际交易价的假合同。将假合同作为申报纳税的依据,以达到减少交税的目的。这个假合同严重违反了我国税收管理的规定,被查到的话,如果属于一般偷税行为,行政机关会给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

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常用的购房网站、公众号、小程序

1、成都市住建局网上政务大厅:https://zw.cdzj.chengdu.gov.cn/zwdt/ ;可以在线网签、查询二手房成交量等

2、天府市民云APP或者小程序:可以查询个人房屋信息、权属状态

3、成都住房租赁交易服务平台:https://clf.cdzj.chengdu.gov.cn/funi-esf-frontend/ ;成都官方的二手房房源展示平台,可以找房源、发布房源、找中介、查询交易进度、查询政策法规、查询贷款机构等等,业务很多、很广

4、链家网:https://cd.lianjia.com/ 查询各行政区、板块、小区房价,查询房源价格,联系经纪人等

5、成都住建微信公众号,可能会有相关信息发布。

来源:四川乐居