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起底成都土地“万元户”

2019-10-25 17:16:40 来源:和讯房产西南频道

  楼市历来有“金九银十”的说法,但成都土地市场,最近却正好与所谓的“金九银十”旺季背道而驰。

  进入“金九”以来,成都土地成交量大幅下降。9月拍卖成交7宗土地,环比下降约68%,成交面积从8月的1719亩降至497.5亩;而10月还未完,拍卖台已然收官落幕,10月单月仅有2宗土地成功拍卖。

  然而往回看,和目前土地市场遭遇冰冻期的境况不同的是,今年以来成都土地价格多次触顶,“地王”连续3次刷新,拍出的最高楼面地价已达到19800元/㎡;而主城区土地楼面价破万更是成为常态,多次出现“万元地”。

  今年前9月共成交22宗“万元地”

  根据成都市公共资源交易服务中心发布的公告统计,截至10月22日,今年成都土地市场上拍卖成交的土地中,已有22宗地块成交楼面价破万,占比17%。

  分区域来看,主城优势仍在,成交的“万元地”多集中于成都传统主城五区,其中成华区成最大赢家,共有6宗“万元地”;值得注意的是,今年双流市场热度持续高涨,和青羊区一样,各自有4宗土地成交楼面价破万;其他金牛区、武侯区、锦江区和楼市热土天府新区均有2宗“万元地”成交。

  以成交价格来看,目前成都“地王”诞生在锦江区,由广州华发携手锦江统建联合竞得;在成交的22宗“万元地”中,除3月武侯区一宗人才公寓地以底价成交外,其他均为溢价成交,最高溢价率134%,由首次入蓉的禹洲地产创下。

  从房企方面来看,共有14家外地房企为这些“万元地”买单,其中新力地产两度落子双流,足以窥见其在双流发展的野心和决心;闽系房企禹洲地产则豪气拍出18400元/㎡的楼面地价来打响自己进驻成都市场的第一枪;此外,深耕多年的本土房企成都德商置业同样也两次出手,实力不容小觑。

  分时间段来看,今年成交的“万元地”主要集中于5-7月,尤其以7月最多。由于成都主城区土地7月集中放量,高质稀缺的地块吸引了众多房企入场,因此7月成都土地市场在成交总金额、成交楼面地价等多项指标方面均达到了年度峰值。仅7月单月就拍出了9宗“万元地”,占今年已成交的“万元地”总和的41%,同时成都楼面地价刷新至19800元/㎡,年成交总价刷新至27.27亿元。

  2017年“万元地”数量达到顶峰

  就如今成都的房地产市场来说,“万元地”的成交已不是什么稀奇事儿。据锐理数据统计,成都首次出现“万元地”要追溯至2013年7月,台湾远雄集团以楼面地价10000元/㎡拿下了30亩红牌楼地块,一直未开发,直到2016年12月27日才被东原收购。此后几年,成都房地产市场急剧发展,地价更是一路高歌猛进。

  直到2016年起,成都房地产发展进入高光时刻,“万元地”开始爆发。2016年,成都共有5宗土地地价破万,但全部都位于主城区。2017年,在严苛的土拍规则下,各家房企为获取土地储备,不惜高价拿地,土地市场竞争加剧,全年共成交了32宗“万元地”,在数量上达到顶峰。而更引人关注的是,当年双流、龙泉驿、郫都、新都和温江这些近郊区域的土地楼面价也全面破万,成都土地市场至此步入“万元时代”。2018年,随着楼市调控加码,土拍势头有所减弱,但全年仍有18宗“万元地”成交。 

  (图片来源见水印)

  2019年前9月,已成交的“万元地”数量已达22宗,超过了2018年的18宗。但结合目前的行业现状来看,在中央“房住不炒”发展基调的稳定作用下,房企融资渠道进一步收紧,第三季度以来全国土地市场开始大幅降温,房企拿地更加谨慎,第四季度的土地市场很难再出现此前火热繁荣的局面。因此,在2019年接下来的两个多月的时间里,成都土地市场上能否再次拍出“万元地”则很难说。

  最快8个月即入市,去化情况不一

  我们再来回看此前成交的“万元地”如今现状如何。

  来自锐理数据的统计,2016年1月—2019年8月大成都共成交77宗住宅万元地块,如今已经有29宗相继拿证(其中太行瑞宏朗诗金沙城、保利天空之城、东原印长江3个项目,由前期地块和万元地块共同组成,暂不列入统计范围)。 

  (成都“万元地”入市情况表,图片来源见水印)

  在这些地块中,最短的入市周期(指拿地到取证周期)为8个月,最长的等待了28个月才开始拿证销售。一般来说,“万元地”因为在拿地价格上就已经破万了,开发房企为保证后期有充足的“溢价空间”,通常会选择拿到“满意”的预售价格再开始销售。此外,由于目前成都楼市调控、限价等多因数影响,部分房企在拿地后多处于观望状态,待政策和市场环境进一步明朗后再做后续打算。

  而在今年已成交的“万元地”中,经查阅资料后发现,除3月成都德商拍下的金牛区茶店子地块此前有消息称将由德商和新希望共同开发建设11栋房源,并已取得建筑工程施工许可证之外,其余“万元地”暂无动静。

  去化方面,由于品牌、产品、价格、区位等多重因素的影响,“万元地”项目入市后也有不同命运。来自锐理数据的统计显示,有的“万元地”项目首次开盘当天即售罄,如德商迎晖天玺、保利两河院子和恒大中央广场二期云门去化率都达到了100%;而绿城凤起朝鸣、新希望锦官府等项目因价格太高,购房者的承受能力相对有限,去化率并不如期望中好;此外,因为处于郊县,如郫都区的远洋朗基国宾御府和双流区的北辰天麓御府,去化率仅为个位数,只有4%。 

  (部分万元地项目住宅产品首次开盘当天认购情况,仅供参考,以官方公布为准,图片来源见水印)

  不可否认的是,在当前严厉的调控政策下,今年成都的房地产市场并不似之前火热,且随着中央“房住不炒”“稳地价,稳房价,稳预期”的要求的进一步落实,以后成都的房地产发展也更将趋稳。

  对于还未入市的“万元地”来说,还需要等待多长的时间,又将会呈现出什么样的项目;而对于这些手握“万元地”的房地产企业来说,如何在保证去化率的同时又能获得更多的盈利空间,算得上一个不小的挑战。总之,成都土地的“万元户”可不好当。


(责任编辑:崔梦莹)