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中国土地观察|10月首周31城卖地583亿 地市降温还将持续多久?

2019-10-14 09:54:09 来源:新浪网

       乐居买房讯(付强) 无论楼市能否借“十一”大促实现逆转、再现金九银十辉煌,至少对土地市场而言,成交乏力的的情况远未得到改善。

  10月首周,乐居买房重点监测60城共出让土地131宗,成交总金额583亿元,延续着8月下旬以来的低位状态。南京单周卖地91亿元,位列城市榜首,宁波、郑州排名二三位。

  房企方面,龙头企业拿地明显放缓,部分规模企业则“逆市而上”,积极纳储、加速扩张。

  分化加剧仍是主题

  据乐居买房不完全统计,10月8日-13日,受监测60城范围内共有来自31城的131宗土地成功入市,累计成交583.06亿元,低于9月660亿元左右的周成交均值。

  流拍情况有所缓解,周内计有8宗土地无人问津,较上周小幅降低。据研究机构报告,9月全国300城共有119宗土地流拍,达到今年2月以来的最高值,不过仍好于去年同期。

  从城市维度看,一周卖地金额榜单头名归属南京,11宗地共吸金91亿。宁波、郑州分列二三位,但卖地所得均未超过50亿元。

  整体来看,多数房企拿地依旧“动力不足”,土地市场观望气氛浓厚、热度仍在衰退;底价成交数量高达98宗,占出让土地总量的75%,这一比例为近两月来的峰值。宁波、青岛、昆明、郑州、沈阳等城市一周所有土地全部以底价出让。

  在刚刚结束的第三季度,各能级城市土地溢价率显著回落。据克而瑞数据显示,在百强房企斩获地块中,有6成溢价率不足10%,近8成低于30%。

  本周,这一趋势更加明显,全部93宗成功入市宅地的平均溢价率仅为6.3%。

  不过与此同时,“分化”也仍在上演,且有愈演愈烈之势。一些城市部分优质地块的出让,依然能引起不小的关注。

  11日,长沙一宅地上演了久违的“百轮大战”,弘坤以高达131%的溢价率摘得长沙县一宅地,这一数据为一周最高值。不过,鉴于地块体量较小,成交总价亦只有1.2亿元,并不能代表市场走势。

  溢价率排名其后的是东莞和南宁。前者10月首拍即出现了激烈角逐,9家房企围猎万江一宅地。最终,在竞拍价格达到上限后,深圳天健在竞配建环节脱颖而出,以10.9亿元+无偿配建57440.31㎡夺下该宗地块,成交溢价率为56%;南宁一宗土地11日被金瀚以2.44亿摘得,溢价率达55%。

  广州增城区、杭州萧山区、南京栖霞区亦分别有宅地以相对较高的溢价率成交,但整体热度明显大不如前。南京本周共有11宗土地入市,虽合计收金逾90亿元,但其中仅有3宗宅地以4%—20%不等的溢价率成交,且全部位于主城区。

  此外,台州、惠州等长、珠三角区域的热门城市,则继续扛起三四线城市土拍的“大旗”,周内均有宅地以20%或以上的溢价率成交。

  龙头房企拿地放缓

  受到位资金减少、融资难、资金面趋紧等因素制约,近期多数企业拿地态度趋于审慎,其中包括为数不少的龙头企业。

  据研究机构数据显示,9月,TOP20上市房企的土地成交金额集中度环比、同比均出现下降,分别降低1.89%和4.65%;土地成交金额占全国总数的29%,占比较上月降低约7个百分点,较去年同期降低11个百分点。

  从本周情况看,这一趋势仍在延续。万科在郑州、青岛各摘一地,本周土地市场总投入11.5亿;碧桂园底价摘得长沙含浦双限地块,加上郑州一宅地共花费7.5亿;而表示“谨慎拿地”的恒大,周内仅投入6亿元。

  据乐居买房了解,上述三家企业9月拿地金额分别仅为56.3、16.1和9.1亿元,仅万科一家进入拿地金额榜单的前20名。

  与此形成鲜明对比的是,一些规模企业则抓住市场平静期地价相对较低的机会,继续扩大土储、加速扩张。

  例如,8日以20.6亿夺下杭州一宅地的滨江,今年已在浙江土地市场摘下19宗地块,其中10宗位于杭州、总金额约208亿,较去年全年增长33%,平均溢价率达到19.1%。而华侨城也在不断加快深耕大湾区的步伐,继9日揽得江门新会一宗土地后,2019年已在大湾区落下10子、集中于广州、东莞、江门、佛山4城,拿地总金额97.1亿元。

  地市降温还将持续多久?

  从2018年年末开始,房企融资限制有所放松,不少房企抓紧难得的机遇大举融资。房企在手资金充裕,加之重返一二线城市成为业内共识,推动多个热门城市土地价格上涨。

  但从今年二季度起,监管部门通过窗口指导、出台文件等方式,对开发贷、房地产信托以及海外发展等融资方式加以规范限制。进入下半年,各项政策对房地产融资的限制进一步升级,房企融资成本出现分化,除少数国有大型房企外,其余房企融资成本均有所上升。

  据克而瑞数据显示,前9月房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较2018年全年增长0.86个百分点。

  受融资成本上升以及现金流压力影响,多家房企已经表示将谨慎拿地,土地市场热度骤降。数据表明,第三季度百强房企拿地溢价率显著回调,6成成交地块的溢价率不足10%,近8成地块的成交溢价率低于30%。

  如此背景下,地市低位还将持续多久,成为业界热议的话题。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前来看,房企库存去化压力依然较大、资金状况也没有实质性改变。至少在10月,土地交易市场还会继续降温,整体溢价率和成交金额预计都将下行。

  中原地产首席分析师张大伟亦指出,在调控政策维持收紧的整体预期下,热点城市土地溢价率短期内难有起色,不排除底价成交继续增加的可能性。