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成都买房门槛变高了?变异的别墅or高档的公寓

2019-08-05 10:28:56 来源:和讯房产西南频道

  成都房价再一轮的上涨,给市场带来的不仅是价格的整体上升,还有成都楼市供给的产品形态发生了变化。单看土拍数据,从去年年末到现在,土拍数量在增大,但是“商品住宅成交面积”却在整体递减,据克而瑞研究显示,2018年成都商品住宅供应中100-120㎡面积段产品市场份额最高,占比33%;120-140㎡面积段产品占比21%;90-100㎡面积段产品占比仅17%。

  和讯网在楼盘咨询时发现成都整体开盘数量不多,楼盘在售时间较长,由于限购和资金方面发的问题限制,目前在售的住宅要么单价低,但面积大,总价高;要么单价高,面积小,总价还高;要么就是三圈层的新房可以满足小户型,总价低的要求,但位置远。随着商品住宅面积的扩大,成都进入改善时代,90㎡的产品锐减,100-140㎡逐渐成为主力户型,且近年来100-120㎡的产品成交更多,房价上涨,房源紧张,居民人均收入的提升和生活水平的增长,很多家庭更想一步到位选择大面积住宅。而龙湖、恒大、中建等的新盘面积都普遍提升到150㎡以上,总价直逼300万。

  变形的别墅:自住还是投资

  别墅从以前的独门独栋变到现在大家都想投资一把。在成都,是严禁别墅类项目工地的,因此双拼、叠墅、阅墅、御墅、源墅等产品纷纷出现。反正不管是什么墅,只要有墅就是那个大众追求的那一款低密度、大户型的高端产品。叠墅更是从早期的上下叠垂直结构的独门独户变成统一的电梯入户。连私家花园也变成了顶层露台或大阳台。以龙湖的天宸原著为例,6层的叠拼,分为三户人家,上叠带露台,下叠带地下室,中叠就只有那两层,500万-800万的总价。价格和旁边洋房一楼660-680万的价格相比竟也差不了多少。且大多数别墅面积控制在140-180㎡,降低了别墅的入手门槛,甚至大面积平层和别墅价格所差无几。还有一种40年产权的“商业别墅”也是别墅建筑形态没有差别,例如天府大道的宸光和悦,就是由叠拼和商业别墅组成的。

  高档的公寓:越来越买不起

  限购政策之后的公寓迎来了成交的高峰期,2018年的成都公寓以15232元/㎡高于主城区商品住宅15817元/㎡的均价成交,就连近郊的SOHO成交均价9289元/㎡,LOFT产品成交均价11405元/㎡,这个成交均价与商品住宅的成交均价也非常接近。随着公寓的发展,类住宅和高档服务式公寓也渐渐出现在市场上,例如类住宅的:龙湖梵城的梵城颂68㎡和83㎡公寓、中粮天府宸悦40-70㎡公寓,高档服务式公寓的花漾锦江主力在220-260㎡。这类公寓给购房合同提供了另一种居住机会却不限购,但是其购买门槛比不比住宅低。原本买公寓当刚需或者用来过渡的购房者是“买不起”的。公寓持有成本变高了,有的公寓甚至收七成首付款,首付也变高了,也将更多的购房者拒之门外了。

  2018-2020,限购政策后的成都何去何从

  2018年的成都需求更大,限购却更严。2018年5月15日,“515”限购颁布,限购之前最后一波狂欢以及限购之后几乎沉底的市场,甚至首次出现了房地产面积成交的倒挂。2019年的成都,房地产调控却十分密集,仅上半年全国房地产调控政策高达251次。由于密集的房地产调控政策,即使这一年很多人有了购房资格,但成交量并没有明显的上涨,大家有了资格却开始观望。2020年以后的成都土地储备期是否已经过去,是否还有大量新盘面世,限购政策的两年期限将满,刚需资格是否再次冲击成都市场,需求变大,房价是否将持续上涨,都是成都市场将面临的问题。


(责任编辑:卢湘桂)