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贵阳花溪大道沿线400多万方土地供应的背后

2019-07-15 09:55:32 来源:焦点房地产网

  近日,在贵阳市住建局召开的一场“花溪大道沿线地块开发建设推介会”宛如一道惊雷,在贵阳市引发了广泛关注和讨论。

  继人民大道和数博大道之后,贵阳城市更新再放“大招”。

  花溪大道的改造并不像人民大道和数博大道那般谋划多时,而更像是随着3号线的开工顺势而为。即便如此,花溪大道改造的重要性却几乎与人民、数博两条大道相同。

  我们在此前的文章里曾重点阐述过人民、数博两条大道的意义,认为它们的重要性甚至超过地铁,而今花溪大道也会被列入讨论范围内。

  花溪大道沿线建设有何亮点?

  对贵阳这样“双核+多组团”式发展的城市而言,如果说已经获批的地铁1、2、3、S1、S2号线撑起了市域空间,重新分配了城市资源,那么人民、数博、花溪三条大道则是重塑了核心城区资源价值,承担起了城市界面更新的重任。

  当然,城市界面更新的重任最终会落实到政府和房企身上,于是才有了昨天那场震动业界的推介会。推介会上对于花溪大道沿线具体的规划措施本文不再赘述,只提出其中亮点加以分析。

  首先,是“3D”土地开发模式。所谓的“3D”土地开发模式,指的是带动复合梯级土地开发时序,前期以“TOD”(以公共交通为导向的发展模式)平衡建设成本,中期以“SOD”(通过社会服务设施建设引导的开发模式)引导土地增值,远期以“AOD”(政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营)诱导区域成熟。

  看起来可能有点复杂,但无论“TOD”“SOD”还是“AOD”,说白了都是政府利用其在基础设施建设、城市发展规划中拥有的规划信息优势、话语权及投资资金,引导区域土地增值,吸引企业投资开发。这个规划开发理念在人民、数博两条大道的建设中是没有提及的。

  其次,是结合地铁3号线的建设,在地铁站点附近进行高强度的地下空间开发建设,同时,充分考虑周边地块用地性质及建设条件,将13个沿线站点划分为三大类型,即城市型、文旅型和综合型。

  作为与地铁3号线天然结合的改造项目,花溪大道与地铁线路的深入融合可以说是水到渠成的,这样的开发方式会为花溪大道沿线带来更为符合现代城市发展需求的空间布局,类似广州的珠江新城等,便是土地开发与地铁建设深度融合的典范。

  再次,是构建起“四组团九集聚”产业布局体系,把花溪大道沿线区域打造成产业二次集聚的重要纽带,形成集约化高端发展的优质人居地。

  按照推介会“建设成贵阳市创新型全域旅游的新标杆”的描述来看,花溪大道沿线聚集产业,将充分结合花溪区在贵阳市全域旅游战略中的重要定位,以文旅产业为主导。

  最后,也是最重要的,是花溪大道沿线规划范围内计划出让用地近70块,预计用地总规模达407.28公顷。

  对比一个数据,2019年贵阳市计划供应商服用地434.3382公顷,住宅用地642.3581公顷。按照时序,花溪大道沿线将在未来一年甚至更长的时间内,成为贵阳公开土地市场中的最大“卖场”。

  花溪大道对贵阳房地产市场有何影响?

  在披露土地供应的同时,推介会还专门提到了贵阳的房地产市场。市住建局方面认为“目前贵阳市面的商品房产品类型同质化严重”,房企在花溪大道打造的项目“应该是具有陈列级别价值的好楼盘、好产品,是贵阳城市的风景线”。

  这同样是在规划人民、数博两条大道时未曾提及的,也就是说花溪大道沿线地块,对贵阳房地产市场未来的发展至关重要,同时也说明花溪大道沿线有望成为贵阳楼市的下一个投资热土。

  对于昨天的推介会,资深业内人士做出如下点评:规划格局方面,贵阳将持续板块外拓,作为省会城市,目前贵阳市城区规模较为狭小,发展受限;土地趋势方面,近一年贵阳土地供应大部分集中在经开和花溪区,意在将花溪打造发展成贵阳市的后花园,文旅产业集中地,受资金债务影响,贵阳市或许将着手启动拟毛地挂地,并有可能成为日后趋势;政策导向方面,政府通过政策手段,讲故事、做产业,确保房企都有地可拿,控制地价成本,从而有效控制房价,实现房地产市场稳步发展。

  “目前贵阳市板块外拓呈现出‘两极分化’的态势。主城区,云岩链接三马板块,南明链接空港板块,观山湖区基本可供土地稀缺,现在集中发展土地储备量较高的花溪区,看得出来政府在城市规划上非常精明。”上述资深业内人士如是说。

  人民、数博、花溪三条大道有何异同?

  回过头来再看人民、数博、花溪三条大道,可以发现,即便处于同样重要的位置,它们所肩负的使命却不尽相同。

  关于人民大道,官方这样描述:“贵阳市占地面积最大、服务范围最广和连通程度最高的多功能空间,并形成集老贵阳元素为一体的高端旅游度假酒店等各具特色的景观”。

  关于数博大道,官方这样描述:“重点建设大数据金融城、大数据产业城、大数据健康城和大数据智慧体验集聚区,同时肩负产业创新、生态建设、城市更新、形象展示等功能,并对沿线用地进行城市功能更新和景观风貌塑造,最终打造出‘永不落幕的数博会’”。

  虽然最终目标都是进行城市更新,但是人民大道主要以打造商务多功能空间为主,承担老城城市界面焕新的任务;数博大道主要以产打造大数据产业聚集区为主,承担贵阳市高新产业改革升级的任务;而花溪大道主要打造新的文旅标杆和精品住区,承担贵阳市房地产市场稳步发展的任务。

  对比三条大道的规划图可以看出,人民大道涉及的改造区域最多,项目实施难度最大;数博大道周边主要以商业、工业用地为主,居住用地较少,更符合产业大道的定位;而花溪大道沿线则以居住用地为主,占比达到26%,是三条大道中最适合进行房地产开发的。

  再深入研究,可以发现三条大道都与地铁线路紧密关联,甚至可以说是相辅相成的,双方都会因对方而变得更具价值。

  其中,人民大道与1号线部分重合,数博大道与2、4号线部分重合,花溪大道与3号线基本完全重合。固然,4号线并没有通过国家审批,但随着比亚迪的到来,4号线最终以云轨或云巴的形式呈现也是很有可能的。

  而这也传递出一个非常重要的信号,即地铁沿线是政府高度重视并将大力开发的区域,各种产业和项目的布局是深受欢迎和鼓励的。从这个角度来看,即便是去年GDP垫底的乌当区,未来也有房地产市场大爆发的可能。

  目前,三条大道都处于紧锣密鼓的建设当中。其中人民大道云岩段已经于年初通车,南明段整体推进速度也比较快;数博大道和花溪大道的建设工作也都已经展开。从三条大道的建设,尤其是花溪大道沿线土地推介的情况来看,贵阳市发展是具有雄心和信心的。

  对于三条大道的建设,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,此类大道建设,道路更宽更直更长,基本上贯穿了整个城区,某种程度上也是各类资源流动的重要动脉。此类大道周边的土地开发,往往配合了城市新的产业和新的功能,尤其是在商业办公、行政办公、城市宣传窗口等方面会有较大的业态配置,且属于基础设施相对较好的区域。相关大道的建设,对于周边土地价值的提升等有积极的作用。

  “而对于贵阳来说,这两年城乡建设力度加大,一些近郊区的区域规划明显加速,相关大道的改造和建设,一方面是改善了近郊区和市中心的联系,另一方面也优化了相关城区的建设品质,后续对于房企来说,关注此类大道概念并积极进行投资,也是非常具有价值的。”严跃进说。