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印长江第二:东原成都的品牌对折

2019-03-05 14:14:13 来源:和讯房产西南频道

印长江在重庆卖五万多/平方米,到了成都就只能卖两万多了,这让重庆印长江项目的业主内心难以平静,印长江还算豪宅吗?由于受迪马股份债务拖累,东原地产在四川的扩张止步于这一46亩的地王项目。这也让东原地产在四川的未来充满了悬念,没有了新项目做强力支撑,东原地产的品牌打折是难以遏制的趋势。

从四水居到印长江 成都东原成本价销售幕后

换个马甲也不好卖?

成都武侯印长江项目近日颇受关注,因为一期售罄,二期即将开盘,高地价和严格限价给成都东原团队的盈利能力提出了严峻的挑战。

这个原名四水居的地王项目,营销团队可谓不遗余力,动用了“印长江”这一东原地产的所谓“豪宅”品牌来进行市场推广,但是销售价格却不很理想。

2017年4月6日土拍当日,成都共计出让8宗地块,此次土拍报名开发商达到了上百家,创下了成都土拍报名竞拍数记录。武侯红牌楼地块是8宗地中地段最好的,不过只有16亩。东原地产对这宗地块报志在必得之决心。经历竞拍、熔断、抽签。最终,东原在上百家开发商中脱颖而出,以截止目前,成都最高的楼面地价17200元/㎡竞得。

说其志在必得,是因为在此次土拍之前,该地块隔壁远雄盛世风华园地块就已被东原收入囊中,这是5年前,远雄以10000元/㎡拍出的年度地王,占地面积约30亩。后期东原收购该地块100%开发权,实得楼面价约13800元/㎡。显然,对红牌楼地块东原地产早有准备。

也因其志在必得,东原此次拍卖地楼面价价比收购远雄每平方米高了3400元。

东原抢得地王的兴奋很快被一盆冷水清醒,2017年7月19日,成都市房管局颁布限价政策:预售价格申报,将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报。预售、现售价格不得明显高于周边和前期成交价格。不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。

如果没有限价政策,东原地产红牌楼地王项目四水居是没有营销难题的。然而,和大多数在成都跑马圈地的开发商一样,东原地产只看到了成都楼市疯狂抢房的火爆场面,没有预测到限价政策会接踵而至。

2018年8月3日,一场以“场景改变生活 · 东原印想”为主题的发布会如期举行,东原高端“印”系产品——成都东原·印长江也随着浮出水面。名不见经传的四水居摇身一变投入豪门印长江。

 

成都东原印长江发布会现场图片

也就在这个时段,在市场上的突出表现让东原地产开始走出迪马股份的债务拖累,重拾往日的自信和尊严。

《2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,东原集团以242.8亿元的销售金额位列行业第50位,较2017年同期的92.2亿元直接翻倍,涨幅高达163.3%,并以201万平方米的销售面积位列行业第42位,同比劲升119%。

 

“场景改变生活“,东原重新定义高端

东原要重新定义高端,但是高昂的面粉价格和成都的严格限价限制了他们的想象力。在现实面前,东原能改变的生活场景十分有限,而他们能够重新定义的高端也显得捉襟见肘!

变成印长江后的工地围栏

很炫的发布会加上工地围栏的改变很快让成都印长江给人以豪门的印象。

然而,该项目一期的面市又让人不得不直面现实!

2018年10月12日,成都东原印长江一期2、3、4号楼取得预售许可。中环双楠 ,地铁3线交汇旁。带装修低密大平层 ,19500元/㎡起 。备案名:四水居 。为成房预售中心城区字第101794号,共173套,面积30053.16㎡,户型区间133-201㎡,单价19500元/㎡,装修交付。

东原印长江的一期均价不足22000元/平方米。13800元的楼面价,加上3500元/平方米左右的建安成本,再加上3000元/平方米左右的装修。明眼人一看就知道,东原地产此项目一期几乎是赔本赚吆喝。

12月8日,成都房协官网显示,被市场广泛关注的成都高地价项目——东原·印长江,一期271套房源实现售罄。

如此地段、如此价格,加上品牌房企的背书,这样的销售结果是没有任何悬念的。毕竟此时,该地段二手房价格约在20000元/平方米以上,东原此豪宅项目和同地段的老楼价格相当。

不知道,在如此显性成本下,无利可图的成都武侯印长江如何豪气冲云天?

东原“豪宅”打折后遗症

挑战即将到来!

东原印长江预计3、4月领取二期约160-240㎡住宅房源预售证,二期住宅总高7/8层,目前正在建设中。置业顾问向和讯网表示,二期价格目前没有出来,但是估计单价会在3万元左右。

显然,对于东原的营销团队而言,真正有压力的是二期。由于土地增加了3400元的成本,加上资金利息,要想盈利,销售单价应该在30000元/平方米左右。地段还是哪个地段,房子还是那样的房子,所有的商业配套和教育配套都是别人家的。销售顾问必须找出让客户每平方米多掏8000元的理由。

不仅是本项目的对比!

来自该板块其他项目的竞争也变得十分激烈!“地王”陆续上市是2019年成都楼市的主旋律!

由于严格限价政策的施行,在2018年下半年,成都楼市大多数开发商都推迟了高价地项目的开盘,期待着政策松动之后,能够把价格卖得更好一点,以便博取相对丰厚的利润。特别是地王项目,在限价政策的指引下,开发商基本上无利可图。

在成都楼市下行的档口,东原成都印长江这个占地46亩的地王项目,或许会给成都东原营销团队带来了严峻的挑战。

然而,这并不是最要命的。

印长江在重庆卖五万多/平方米,到了成都就只能卖两万多了,这让重庆印长江项目的业主内心难以平静,印长江还算豪宅吗?

有品牌管理专家王先生向和讯网表示,在一个毫无施展空间的小项目上运用印长江这个豪宅系列品牌是东原地产品牌建设上的重大失误。

“印长江不见长江,谈豪宅不能细算成本,能拿出300万以上的资金购房的业主又不是傻瓜?不知道东原地产未来如何将印长江的豪宅品牌故事讲下去,”王先生指出,成都东原地产这一项目的运营有点大炮打蚊子的味道,成都红牌楼地块对于东原地产而言就是一个鸡肋,高地价和限价就决定无论怎么折腾公司都无利可图。由于地段好,取个阿猫、阿狗的项目名称也能大卖,四水居就是不错的案名。

成都是东原地产全国布局的第一步,也是其全国战略最为重要的支点。2007年东原地产进入成都,毫无疑问在深耕成都十余年的过程中取得了丰硕成果。在这十年时间里,东原地产完成了从发轫重庆到全国性房企的转型。

按照清水房东原地产华西区决策层的初衷,以印长江为代表的高端系列,将重新奠定东原华西发展的基石,并发挥运营优势,立志打造“百亿华西”,持续创造居住幸福感。 高端、社区运营、以成都为主的华西区域整体战略壮大,是东原集团华西区域冲刺百亿目标的三个关键词。

然而,高端不单单指价格,更需要内涵!

(责任编辑:李星辰)