任建民:昆明商业地产突破瓶颈之道

2017-05-17 10:30:35 来源:和讯网西南房产频道 冯媛媛

近几年昆明商业地产随着城中村的改造,逐渐走向高潮,与此同时也带来了土地供给过剩、同质化等问题。未来昆明商业该如何发展,成为当前商业地产面临的最大考验。近日,记者采访到智阁商业地产的任建民先生,见证了近30年昆明商业地产发展的他,为我们讲述了当今昆明商业地产格局和未来商业地产创新与突破之道。

  和讯房产:您认为昆明商业地产目前呈现怎样的格局。

  任建民: 随着昆明东南西北各个片区的发展,昆明逐步从一个城市中心转变为多个城市副中心共同发展的格局。目前,昆明的商业发展中心区域逐步向外扩散,由原有的商业“单核”向“多核化”衍变,逐级发展形成更多的外围商圈。各个区域的商业配套也随之而起,商业上已经形成“区中心化,多点开花”的格局,这种“多核化”,也就意味着多个区域性繁荣发展,它是城市化进程加快,城市外扩的必然过程。

  从昆明目前大量城市综合体项目的规划建设中,可以看得出未来昆明商业的一个雏形和端倪。一环中心主要有三市街商圈;南市区有昆明西山万达广场、红星国际广场以及润城,;北市区形成了以北辰财富中心、欣都龙城、昆明广场、置地广场为代表的北京路沿线,和以和谐世纪为核心的银河大道沿线两大主轴商业区域;西市区则有西城时代和人民路壹号广场等为代表的商业项目;东市区内,七彩云南花之城、银河地产以及车行天下国际汽车城等项目带动着片区商业发展;广福路和彩云北路新出现了一些大盘的身影,比如海伦国际、大都;而呈贡新区,则因为市级行政中心搬迁,商业发展力十足,七彩云南第壹城和新都昌商业广场为代表的新兴商业体也具有一定的影响力。

  和讯房产:您认为现目前昆明运营最好的商业体是哪一个?为什么觉得好?

  任建民: 昆明现有商圈比较多,除去传统老城商圈,在新兴的商业体中,我个人觉得还是南亚风情第壹城运营得比较好,也许从整个销售额来看,它并不是最高的,但从商业运营的角度看,它具有一系列创新与规划,从当初摸着石头过河到现在的成就,在业界看来还是比较成功的。

  在定位上,南亚风情第一城是以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念一次性建设运营的大型现代化城市综合体,是融商业购物中心、政务商务中心、金融活动中心、休闲娱乐中心、文化电影中心和餐饮美食中心等六大中心为一体的城市核心CBD在商业运营上,它引进了2000余国内外知名品牌进驻,上百个政务商务资源汇集,创造昆明商业地产传奇。在业态组合上,它充分尊重Shopping Mall 业态布局规则,对人流动线、通道、出口、电梯等进行了全面考虑,在偏角的商铺也能充分享受到客源。

  和讯房产:您对昆明广场的业态及经营情况有何看法?

  任建民: 在理论上,大型商业体的业态比例有个参考标准,零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52:30:18。据我了解的数据,昆明广场商业中心零售占所有业态的54%、餐饮占19%、配套占10%,整个比例与理论值比例相近,并且其商业业态也更加丰富、更加适合年轻人的生活需求。昆明广场整个商业中心目前分为个人休闲区、国际品牌区、潮流先锋区、时尚达人区、运动数码区、特色餐饮区、乐童区和综合区,其中、特色餐饮区是昆明广场所有业态中人气最高的。在饭点来吃饭都要排上少则半小时,多则2小时队。昆明广场总的来说人气是比较旺的,才开业一年左右,从人流量来看,它的运营也算是比较成功的。

  和讯房产:有业内人士称,昆明广场是赔本赚吆喝,很多业态存在经营不佳、亏损的情况,这件事您怎么看?

  任建民: 昆明片区经过这些年的发展,商业氛围日益浓厚,一个崭新的商圈正在形成。周边已经汇集了昆明广场、万宏国际、金格、滨江广场等十多家商业项目。对于昆明广场的问题先不论真假,商业运营中肯定存在着商家经营不佳、亏损的状况。但只要控制在一定量之内,这些经营不佳、亏损,甚至选择退出的商业,对整个项目的商业运作也并不会有所影响,反而说明这些商业很有可能是自身经营出现了问题,还需要从自身方面找原因。从商业运营角度来看,我认为这种情况可能是一个好的开始。这些被淘汰的商家,说明自身的业态不符合商场的定位和要求,这就为商场的第二次招商提供机会。第二次招商会优化升级原有业态,使得整个商场朝着更好的方向发展。

  我们在招商的过程中,有个基本的思想,那就是“先满租,再优租,后升级”。项目的招商首先要满租,通过满租抢占市场先机,提前运营商业氛围,吸引周边的区域人流。后期经过市场环境的检验,再对部分商家和空铺进行调整,通过逐渐已形成的商业氛围进一步吸引品牌商家入驻,达到优租的目的。所以,昆明广场如果出现这种情况,我认为也是符合商业运营规律的。

  和讯房产:您对昆明北京路未来的商业发展有什么建议?

  任建民: 过去有条房地产广告,叫做“一条路改变一座城”,虽然有些夸大,但我认为“一条路提升一座城”的赞誉毫不为过,北京路就是这样的一条路。它四通八达,连接昆明南北两端,不仅激活了昆明这座城市的经济血脉,更是承载了昆明这座城市的兴盛与繁荣。如今的北京路,商业、休闲、商务、人居面貌焕然一新,其影响力远远超越了满足片区配套攻难的范畴,对整个昆明消费群体构成了吸引,为昆明这座城市创造了财富,成为昆明明副其实的黄金大道。旅游行业里有一句话,“来昆明一定要来北京路看看”。未来北京路形成的商圈,将会比市区的老商圈发展更快,潜力更大,因为他有完善的基础设施、良好的商业氛围和庞大的人口支持。

  和讯房产:您认为 就昆明来说哪种商业业态比较有发展潜力?

  任建民: 目前,昆明的商业市场在经营理念上有一定的转变。

  在电商的冲击下,传统百货已经不适合现在的消费习惯,很多商业在建设时就向着“个性化、主题化、体验化”的方式发展,一些商业综合体也在战略方面,逐渐缩小零售百货业的比例,将更多的空间留给餐饮、休闲、娱乐等生活商业。一方面,餐饮、休闲、娱乐等生活业态已成为购物中心吸引客流的制胜利器;另一方面,体验式的业态成为盘活整座购物中心的关键因素。

  在商业综合体中生活业态的加强,对商业综合体人气和商业带动都有帮助。当下,人们的生活质量有了提高,吃、喝、玩、乐是必不可少的生活方式,对于中国的经济发展来说,经济的本质就是吃、喝、玩、乐,只有满足人群的需求,未来才有较大的发展潜力。

  和讯房产: 您觉得昆明未来商业发展会有那些突破?

  任建民: 前些年,昆明部分城中心拆迁,拆迁过后,在拆迁原址上马上建设了很多的商业综合体,由此也引发了一系列混乱的局面;不仅仅是同质化,还给行业带来了争夺成熟品牌、经营成本高居不下等系列问题。

  当前的无序竞争,导致很多商业体开发,经营不善,其中一个很大的问题便是,招商难度的增加。一方面,全国不断增加实体争相抢夺有限品牌资源,另一面成熟的品牌处于收益考虑更加挑剔实体。

  一个好的商业综合体,需要在产品组合、业态定位、公共流线、大量空间、产品使用空间、高科技应用等细节上,进行精心的研发,做到“人无我有,人有我优”。因此,对于突破来讲,现有产品的全方面改良,就是最好的突破。