罗元均:西南商业地产最大问题是重规划轻策划

2016-10-24 16:35:56 来源:和讯房产西南频道

  2015 年以来,中国房地产市场扑朔迷离,在房产市场不景气的情况下,开发商将怎样突破自己?政府应该如何进行宏观调控?投资者又该如何把握市场?带着这些问题,和讯网记者专访了第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均。


  罗元均认为,前10年中国的房地产开发是粗放型模式,很多开发行为是以破坏生态文化为代价的。罗元均看好西南地区商业地产市场的发展潜力,尤其是成都、重庆和西安,但他认为西南地区商业地产和全国相比仍存在差距,主要是重规划轻策划造成的。规划与策划虽然只有一字之差,却在项目开发中承载着不同的角色与作用。规划做硬件,注重项目在空间上的安排与配套。而策划则是更多考虑软件,着重解决前期战略定位和理念创新,解决资源的概念性定位问题,“策划先行”去回答客源将从哪里来,后续的投资回报是怎样的情况。


  和讯网:今年是第一太平戴维斯正式进入中国市场20周年,可以说是见证了中国房地产市场的成长,您如何看待这20年来中国房地产市场发展?


  罗元均:前10年,中国的房地产开发是粗放型模式,前期开发缺乏深度的考虑,很多开发行为是野蛮式的以破坏生态文化为代价的。后10年,逐渐有些开发商趋于理性,走高大上的路子,不过高大上也不一定是好事,目前所呈现出来的一些情况也是一种急功近利开发模式导致的。


  如今中国进入国民经济发展的新时期,从基于重度投资与人口红利的飞速增长阶段,过渡到了以增强商业与经济有效性、精简行政审批、市场整合为基础的缓慢增长阶段。中国的房地产市场正经历着类似的转型。房地产市场的主题不仅是开发,还包括如何通过设施环境的改善创造价值。


  和讯网:北京、上海、深圳这些传统的写字楼一线市场之外,第一太平戴维斯主要看好哪些地方的市场?为什么?


  罗元均:西部市场是很有潜力的。主要是成都、重庆、西安。成都对外开放力度大,具有不可替代的优势;重庆作为西部唯一的直辖市,无论是在政策支持还是人口密度以及工业成熟度上都是名列前茅的;西安作为传统的商业集中地,是商业地产发展的宝地,但是其发展目前还有些滞后,具有很强的发展后劲。


  和讯网:目前西南片区的商业地产现状与全国以及国际相比,存在哪些差距?破局之路在哪里?


  罗元均:主要还是前期策划缺乏理性,最大的问题就是只有规划没有策划。在前期策划上,中国确实和国外存在一定的差距。商业到底如何规划的?这个商业规划出来到底要做什么,会对周边的环境带来哪些影响?要对未来有很清楚的认识后才可以做这个事情。


  举个例子, 比如在英国,每个新区的开发都有总体的规划和区域性规划,他们的开发模式是“从下而上、从上而下”同时进行的。“从下而上”就是说他们每做一次开发,小到一座房子的建设,都必定会对周边民居、交通影响进行深入研究,细致到为什么这个片区需要两个超市,这个超市需要肉类产品的比例多高。在国外进行新区开发是经过多轮筛选,最后得出一个客观可靠结果的过程。英国在现代开发中能很好地保留并传承他们珍贵的文化,这样的发展就是精致也是可持续发展的。


  另外一方面就是后期管理上面也和国外存在差别,主要是意识的问题。一个商场里,配套方面服务意识不一样,在国外,或许有服务员为你指路,开门,而在国内有可能服务员在旁边聊天,全然没有为顾客提供增值服务的意识。所以后期的服务不仅有硬性还需要有软性的。


  西南地区商业地产的发展需要有策划的规划,两者有不同的份量与作用,需要用全局观念和创新角度来贯穿,需要巧妙地嫁接资源来实现,中国的房地产开破局之路就是要从粗放式的发展向集约化的开发模式转变。



  【背景】

  


  罗元均,第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事,以一级荣誉毕业于英国牛津布鲁克斯大学城乡规划专业和雷丁大学发展策划专业,拥有多个国际专业资格(英国皇家规划师,准皇家测量师,准香港规划师),有超过10年的海外及国内重大项目工作领导经验。